北京时间12月11日凌晨消息，外媒近日刊文称，在纽约哈德逊水岸区，一些巨型卡车正在倾泻混凝土，此地在建的是纽约市数十年来规模最大的一个不动产项目。这个项目的融资来源听起来令人感到难以置信：大约1200个想要拿到美国签证的中国家庭。
项目开发商Related Cos.称，该公司已经从这些家庭那里筹集到了6亿美元左右的资金，用于为这个曼哈顿西区项目中的三座摩天大厦奠基，这是一个总占地面积达1700万平方英尺（约合158万平方米）的大型不动产项目，集办公、零售和居住空间为一体，将在未来十年中开盘。
为了给这个项目的钢化混凝土平台筹集资金，Related利用了一项鲜为人知且颇受争议的联邦签证计划，这项计划名为”EB-5″，其内容是向来自外国的家庭提供绿卡，前提是这些家庭需要在美国的建设项目中投资至少50万美元，而且每一名投资者在项目中进行的投资都必须至少可创造10个就业岗位。
在此以前，私人持股的Related公司并未披露这种”现金换签证”计划的参与者人数。而据政府数据显示，截至目前为止该计划引入的外国家庭数量已经创下了历史纪录。
Related所取得的这种成功凸显了一件事情，那就是自经济衰退周期以来，这项一度被人忽视的联邦签证计划已经越来越受不动产开发商和外国投资者的欢迎。
在旧金山，住房营建商Lennar Corp.公司已经通过这项计划为其在当地建设的项目筹集到了大约2亿美元资金，该项目的内容包括1.2万多个住房单位，其工地前身是一座海军船坞。另一家开发商Forest City Ratner Cos.也已经为其不动产项目筹集了4.75亿美元以上的资金，该项目靠近布鲁克林区的巴克莱中心（Barclays Center）。而在下曼哈顿，世贸中心的开发商拉里·西尔弗斯坦（Larry Silverstein）正试图筹集2.5亿美元资金，计划建设一座937英尺（约合286米）高的四季酒店，上层则是独立产权公寓。
据这种计划的管理机构美国公民与移民事务局（U.S. Citizenship and Immigration Services）公布的数据显示，在截至9月30日为止的上个财年中，整体而言共有10928名外国投资者已经申请通过该计划进行投资，相比之下此前一个财年仅为6346人，而2006年则更是只有486人。
数据显示，通常情况下五分之四以上的申请者都会获批进行投资，从而有资格获得一种临时签证。这就意味着，如果所有项目都可进行下去，那么今年提出申请的投资者将为美国不动产开发商提供总额近40亿美元的融资。如果某个项目能够像承诺中那样利用每一名投资者提供的融资来创造10个就业岗位，那么这些投资者及其直系亲属就将有资格拿到美国绿卡。
由于这种计划越来越受到投资者和开发商的欢迎，因此对双方来说，政府审批程序都已变成了一个冗长的过程。但是，Related已经成功地促使美国政府宣布，鉴于这个不动产项目的开发对整个美国来说都极具重要性，因此值得政府加快审批程序。
Related首席执行官杰夫·布劳（Jeff Blau）表示，对于该公司来说，想要通过传统方式来筹集资金是很难的，原因是在前身为货物转运站的占地13英亩（约合5.3万平方米）的土地上开始建设钢化混凝土平台与建筑物完工并开始卖楼之间存在数年的时间差。他说道：”这是我们所面临的难题中一个非常关键的组成部分”，并预计随着项目的进展，该公司还将从中国及其他外国投资者那里进一步获得数亿美元的投资。
总体而言，该项目的造价预计将会超过200亿美元。布劳表示，Related计划通过传统的发债和股权融资方式来筹集多数资金，并表示除了来自于EB-5计划的融资以外，该公司还将一部分股权投入到了钢化混凝土平台的建设工程中去。但他预计，该公司未来每个月将通过EB-5计划筹集到4000万美元到5000万美元的资金，这些资金将继续在该工程的融资中起到主力作用。最近，Related已经在美国拿到了经纪自营商身份，这将有助于该公司保持目前的步伐。
布劳称：”这个项目的规模如此庞大，以至于任何一种传统的融资来源都无法提供足够的资本。”
EB-5融资的最大来源是来自中国的投资者。在截至9月份为止的12个月时间里，EB-5计划中获批的签证总数中有85%以上都被中国投资者获得。休斯顿不动产经纪人Kenneth Li称，很多中国投资者都是为其子女进行投资，而不是为了自己。Kenneth Li曾向投资EB-5项目的中国人提供咨询建议，他说道：”对他们当中的很多人来说，这么做都是为了下一代。”
美国国会在1990年出台了EB-5计划，目的是通过引入海外投资的方式来刺激就业市场。但在过去多年时间里，这项计划很少有人使用。2009年，管理机构对一项规定进行了阐释，允许临时建筑工作被列为前述每名投资者需创造的10个就业岗位，从而起到了刺激相关投资活动增长的作用。
与此同时，受经济衰退周期的影响，银行已经大幅撤回了对新项目的融资，这使得开发商不得不寻找非传统的融资来源。EB-5计划将每年获批的签证数量上限设定在1万张，此外还对来自每个国家的签证数量也作出了限制。
这项计划已经多次遭到美国联邦政府机构的审查。去年，美国证券交易委员会（SEC）就曾就EB-5计划相关的”欺诈性证券发行”交易发出了警告，投资者会利用这种交易对并不存在的项目进行投资。该计划受到批评的另一个原因则是，对美国以外的投资者来说，想要区分安全投资和风险投资是件很困难的事情；而且如果他们的投资无法创造出规定的就业岗位，那么就无法拿到绿卡。此外，这种投资所创造出的就业岗位很难被认定，该计划的管理机构一直都因此而遭到批评，因其并未建立起一个有效的认证系统。
开发商之所以会青睐这项计划，很大程度上市因为其可提供低成本的融资。业内高管称，EB-5融资的利率远低于公司借债通常需要支付的利率水平，有些时候甚至仅相当于通常水平的一半。EB-5顾问称，这是因为投资者之所以愿意通过这项计划融资美国不动产项目，主要是想要拿到绿卡，而并非为了获利，因此一般来说他们都愿意接受较低的回报率。
家族控股的曼哈顿开发商Durst Organization在2013和2014年利用EB-5计划筹集了2.6亿美元资金，用于建设两幢公寓大楼，这笔资金大致相当于这两幢建筑物总建筑成本的15%左右。
Durst的律师加里·罗森博格（Gary Rosenberg）称，EB-5贷款通常的年息在5%到8%之间，由开发商向其投资者进行支付。这种贷款被视为”夹层融资”，这是一种风险较高的债务形式。他指出，传统上的”夹层融资”的年息要比EB-5贷款高出七八个百分点。
今年早些时候，Durst高管曾飞往中国向投资者兜售上述项目。在飞往北京的航班上，他们碰到了负责运营哈德逊水岸区项目Related的高管；后来，双方又在上海一座办公大楼的大厅里意外相遇。
“我原以为中国很大。”Durst的发言人乔丹·巴洛维茨（Jordan Barowitz）说道。”但很明显并非如此。”
《腾讯》