路透北京10月14日 – 中国楼市传统“金九银十”的银10月恐怕要落空了。国庆期间各地密集出炉房地产调控政策，节后这一周雷厉风行的执行，彰显决策层抑制资产泡沫的决心，市场中燥热的气氛开始降温，预期也有转向，短期内热点楼市降温不可避免。
而挤出的资本是否转而青睐涨幅不大的地区？从这些地区的高库存、相对弱的综合实力来看，或许并不能寄予厚望，这也意味着，随着调控后楼市整体趋缓，连续几个月库存减少的局面或面临挑战。
“政策密集公布后对投资需求也是很大的震慑，接下去会少很多。”中原集团研究中心总监刘渊表示，上涨过快的城市房价还是存下行压力，中原监测显示，深圳的报价在国庆后下调得比较厉害，其它热点城市也值得后续关注。
他指出，这轮政策较严，一方面对购房资格有很多限制，另一方面开盘价格也有约束，有地方规定不许涨价，而开发商此前销售也不错，接下来推盘动力不足，也未必有马上降价的压力，预计四季度楼市成交量会明显下降，尤其是热点城市。
中国热点城市今年房价连续狂飙，引发决策层对资产泡沫的担忧，北京市9月30日晚宣布提高首付比例等重量级措施，拉开了地方密集调控的序幕，国庆长假前后共有逾20个城市收紧房地产政策，标志着政策已转向。
节后各方面消息显示，资金面的收紧也是山雨欲来。据财新网报导，中国央行本周三就房地产调控召集17家商业银行开会，要求各银行强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。监管部门将加强对金融机构住房金融业务的监督检查，加强对银行自律机制的指导，加强宏观审慎评估（MPA）的约束等，以约束商业银行的信贷投放至楼市。
而开发商的融资成本也面临上行风险。华东地区某热点城市股份行风控部人士表示，尽管还没有下文件，但针对开发商的信贷趋紧。“主要是上海不给做土地款融资了，很可能推广到各一二级城市。”
据互联网金融服务平台融360的9月房贷市场报告，9月全国首套房平均利率为4.44%，和上月持平，止住近一年小幅下降趋势，对首套房贷实行优惠利率的银行业机构占比则一年来首次出现下降。房贷市场或许“拐点”初现。
地方政府和机构节后还火速行动填补政策漏洞。深圳市分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查，发现部分楼盘存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法的违法行为，目前已立案处理。媒体一财援引民生银行上海分行相关人士，该行已内部传达，开始对“离婚不到半年”的房贷申请人严查，离婚前若不符合贷款申请资格，则即便其离婚，也对其直接停贷。
据中国指数研究院对十大城市10月3-9日的成交数据，北京、上海成交量价齐跌，杭州环比下跌超五成，苏州成交亦腰斩，不过广州政策维稳为主，银十成色较足，周成交量破3,000套。
“现在大家普遍预期楼市会回调，银行对信贷也是稍微有点收紧，包括消费贷这种都没有以前推销的多了。”一位在北京某大型央企负责信托业务的人士表示，消费贷以前很积极，经常跑集团来，因为他们最喜欢国有大集团员工，现在请他们来都不爱来了。
消费贷也是本轮楼市加杠杆的重要工具，有些购房者用消费贷支付部分首付款，以小博大。
**去库存任务艰巨**
为促房地产去库存，去年以来中国连出楼市利好政策，效果逐步开始显现，商品房待售面积连续几月环比减少，然而伴随着这一轮的政策收紧，原本缓慢进行的去库存能否持续仍存变数。
“政策初衷和现在结果有偏差，初衷希望一线二线稳定，三四线去库存，但是目前一二线城市房价迅速上涨，而三四线城市去库存低于预期。”申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示，需要因城施策对房地产政策进行修正，例如，将转移支付和安置人口挂钩，调动地方政府积极性，降低居民安置的负担。
对于本轮调控被挤出的投机资金，是否会进入三四线助力去库存，中原的刘渊认为很难，短炒主要看哪个地方涨的快，看库存，肯定有基本面还不错的城市，但目前看来不具备短期炒作的空间，而且涨得过快的城市就要出政策，也不利于投资进入。
据兴业证券宏观分析师王涵等估算，2016年目前的住宅库存可能包括：4.3亿平方米待售库存、43.1亿平米在建面积（含期房销售）和2亿平米待开发面积（根据待开发土地面积推算），共约50亿平米库存，水平仍然较高。
他们指出，整体来看全国绝大多数的房地产库存仍集中在三四线城市，仍需要政策的进一步发力。而从库销比的角度来看，虽然近期销售不错，但二线城市的可售面积/月销售已经出现反弹迹象，二线城市也面临一定的去库存压力。
深度分析 更多
《路透晚报》–10月14日
数据观测：中国三季度GDP增速料维持在6.7% 得益于政府投资续增及房地产拉动
**热点城市中长期魅力不减**
本轮调控无疑会对投资需求起到抑制作用，然而在实业尚无明显好转，货币整体宽松利率处于较低水平时，担心财富缩水的有产一族仍对房产有着明显偏好，而房价在历次调控后先调整后上涨的走势，也让他们对基本面良好的城市充满期待。
海通证券房地产分析师涂力磊等综合分析历次调控后的市场反应，表示2006-2008年、2009-2012年两轮周期受刚需和投资影响更大。2012-2014年以及2015年-至今的最近两轮周期则受货币现象、城市圈购买力溢出、刚需转改善影响更多。
从轮动角度看，一线带动二线再带动三线螺旋复苏的能力依旧存在，但力度放缓。以上现象表现为城市圈内部轮动（上海转导至昆山、苏州等）和一、二线（上海转导至杭州、成都、重庆等）城市之间轮动。他们预计伴随大城市圈逐步形成，未来涨价城市区域集中现象属大势所趋。
涂力磊等认为，随着刚性需求的逐步满足，需求向改善、保值等转变，具备经济基础、城市化动力、市场活跃度强的城市会相对更受青睐。后期活跃且具备经济基础的涨价城市预计仍将围绕五大城市圈展开，包括京津冀圈、以上海为核心的长三角圈、以福州厦门为核心的珠三角圈、以广州深圳为核心的广深圈、以武汉为核心的城市圈。
新华社周四报导称，一线超大城市因为优质医疗、教育、基础设施资源高度聚集产生的“虹吸效应”圈层正在继续外扩，不仅让长三角、珠三角大城市圈内一二线城市房价快速上涨，京沪周边部分中小城市房价甚至在调控后不降反涨。
“我们出发点是赌房价年涨幅可以维持在百分之十判断左右，”处于对财富缩水的担心，资深律师王先生在这轮购房热潮中咬牙买了二套，他的综合融资成本大概在年利率5.3%左右，将近三百万的总成本，如果判断正确，利息差每年有十万左右。房价年上涨幅度低于5.3%的部分，就是他的亏损。
“长远看，我觉得我们赔钱的机率不大，玩个小杠杆，愿赌服输。”他说道。( 作者/宿泱韫）