【美洲华联社讯】路透北京2月22日 – 今年首月中国房地产市场继续放慢增长的步伐，最新数据显示，70个大中城市房价环比涨幅继续收窄，这与此前多家机构统计的房价数据表现趋势一致，显示楼市增长动力已在减弱，节后西安及常州等更多城市开始边际放松调控稳楼市；分析人士称“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳将成未来房地产调控主流。
资料图片：2016年2月，中国北京，通州区一处住宅小区。REUTERS/Jason Lee
路透根据中国国家统计局周五公布数据测算，1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10%，连涨40个月，涨幅为2017年7月以来最高(当时亦为10%)；从环比看，1月新建房价指数上涨0.6%，连涨45个月，涨幅较前月进一步收窄，为九个月最低。
中原银行经济学家王军表示，楼市观望气氛浓厚，一方面调控没有实质放松，价格传递的信息偏冷，需求不愿意或者没有条件进场，这是一个制约；另一方面又出现一些变化，如部分三四线城市之前跟风出调控政策，在当前经济下行压力大、财政吃紧之际，限售等行政性措施开始放松，首付上浮利率出现下调，而且最近两月整体货币环境也在放松。
“现在情况比较微妙，价格变动也反映了购房者的心态–还在观望，可能在两会过后政策更清晰明朗了，今年趋势会较明显地显现。”王军对房地产市场不太悲观，认为会展现韧性，并可能会成为今年经济企稳的支撑，而棚改力度减弱后的三四线楼市更多表现为逐渐走弱，大起大落很难发生，也不会为管理层认可接受。
对于1月新房房价同比涨幅仍在扩大，分析人士多认为并不能说明楼市回暖，或受季节因素、限价放松等多因素影响，而更能反映真实供需的二手住宅市场，据路透根据测算，1月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.2%，涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。
中国指数研究院周五发布报告称，1月全国100个城市（新建）住宅平均价格为14,710元/平方米，环比上涨0.22%，涨幅较上月收窄0.03个百分点，并预计未来房地产市场整体将继续稳定运行。
1月70个大中城市房价指数图表 tmsnrt.rs/2TXTCKA
统计局城市司高级统计师刘建伟指出，1月一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降，三线城市环比涨幅均回落；同比来看，一线新房涨幅比上月扩大，二手住宅涨幅回落，二线涨幅均有所扩大，三线新建涨幅有所扩大，二手涨幅与上月相同。
附表：70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅（%）
1月 新建房价指数 二手房价指数
环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点) 环比(%) 较上月(百分点) 同比(%) 较上月(百分点)
70城* 0.6 ↓0.2 10 ↑0.3 0.2 ↓0.1 6.9 0
一线 0.4 ↓0.9 3.3 ↑0.5 -0.1 ↑0.2 0.4 ↓0.2
二线 0.7 0 11.6 ↑0.3 -0.1 ↓0.2 8 ↑0.1
三线 0.6 ↓0.1 11 ↑0.2 0.2 ↓0.1 8.2 0
注：* 为路透测算。
从房价上涨下跌城市个数看，1月新建房价环比上涨城市为58个（上月59个），下跌为八个（上月八个），二手房环比下跌城市则从上月的22个降至17个，但上涨城市从上月的47个减至41个，持平为12个。
中原地产的分析师张大伟表示，时隔45个月，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格在今年1月开始全面下调。如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这一调整趋势将延续。
东兴证券地产分析师任鹤预计，今年市场整体下行，销售面积同比增速为-4%，销售额同比增速为-2%，整体房价涨幅为2%。区域分化缓和，虽然温度相近，但一线大致在初春、三线及以下可能已处初秋、二线城市则预计呈现更多的冷热不均。
某券商地产分析师点评1月房价数据称，一线城市房价延续复苏，二线增速接近历史高点，三线创历史新高。考虑到一线和强二线更为严格的限价和限购政策，这些城市的房价上涨可能仍有潜在空间，而三线及以下城市随着一系列政策的边际不利影响，房价上涨速度恐已接近尾声。
“整体上看，我们认为目前70城新建住宅价格增速已经达到高点，未来以增速下降为主。”该分析师表示。
**楼市微调不断**
去年年末，自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来，陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策，与此同时，房贷利率也出现触顶回落的迹象，春节过后，地方微调趋势进一步确立，常州、西安等多市降低了落户门槛。
而央行上日晚间发布的货币政策报告去掉了关于货币政策“中性”和“把好货币供给总闸门”的表述，明确提出“引导货币市场利率中枢下行”，更加强调逆周期调节和结构性货币政策缓解小微、民营企业融资问题，在经济下行压力背景下，货币政策明确边际宽松信号。
中原的张大伟称，从2019年的地方两会看，针对房地产主要有几个新特点：包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳成为未来房地产调控趋势。
他认为，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整，而部分城市的银行也有可能会变相调整执行中的信贷政策。
一位官方智库的房地产专家认为，房地产长效机制的本质就是房价地价都不能大起大落，到了现在这个阶段，房价大涨大跌都承受不起了，风险也都看得到。
“调控成果来之不易，当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。”恒大集团的首席房地产研究员夏磊在泽平宏观公众号上写道，但若将观察周期拉长，本轮房价上涨幅度大，积累了一定风险，“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。在风险积累基础上，如果房价再度反弹，会有演变成泡沫的可能。因此，因城施策，由地方政府根据自身情况调节，中央加强考核，是短期防风险的重要手段。
要防止政策风格切换引发风险。当房地产市场高歌猛进之时，紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温，“越调越涨”，严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台，房地产市场逐渐降温，从“价涨量跌”，到“价平量稳”，如果政策持续加码，会进一步过度到“量价齐跌”，因此，房地产政策的节奏和力度尤为重要。
报告认为，城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。应顺应人口流动趋势，调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩，减少空置风险。
建设现代化都市圈是推进新型城镇化的重要手段。中国国家发展和改革委员会周四发布指导意见要求，到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除，成本分担和利益共享机制更加完善。