郑博仁律师专栏║疫情期间的驱逐活动：房东在租户无法交租时的权利和选择

亚凯迪亚市议员、郑博仁律师

【美洲华联社3月5日帕萨迪纳报道】因疫情带来的停业、休假，裁员及居家令，让许多租客面临经济困难。而这场危机持续的时间越长，许多人交不起房租的可能性就随之变大。而当房客拖欠租金时，房东也会受到严重影响，并且可能无法偿还包括贷款在内的诸多债务。究竟在目前的现况下，房东拥有哪些法律权利？又该如何处理当前的困境？前检察官、现任知名联邦审判出庭律师、亚凯迪亚市市议员郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，近日在接受采访时，就总结提供了以下有关在疫情期间，房东如何减轻因房客违约，而产生的财务影响的法律建议。

终止租约及驱逐令

在正常情况下，当租户不支付租金时，房东可以选择终止其租约（根据适用法律，可通过通知租户交租、通知退房或通知无条件退房的方式）。如果租户不支付租金、或在通知中指定的期限前没有搬出，房东可以提出驱逐诉讼，从而驱逐租户。

但是，由于疫情引起的健康和安全问题，许多州、城市、县和法院都暂停了执行驱逐令。这些临时禁止驱逐令的范围相差较大：一些禁令禁止了与驱逐有关的所有法律活动，而其他一些禁令则只是推迟了驱逐案件的开庭时间，直到法院可以通过电话或视频安排听证会为止。

如果您是暂缓驱逐令地区的房东，您也许仍然可以向法院提交驱逐文件，但是您的案件可能有一段时间不会被审理。但是，即使没有任何禁令，驱逐由于疫情而交不起房租的租户，可能也不是您的第一选择。（您也不想被人认为您是在居家令期间，将房客赶出家门的无情房东），如果您把房客赶走，您将必须面对给出租的物业进行全面消毒，为房子打租赁广告，寻找新的潜在租户（可能很少），签署新的租约或租赁协议，以及让新租户迁入的全过程，与此同时还要遵守紧急情况准则，并采取相关保障健康和安全的措施。

因此，郑博仁律师(Paul P. Cheng,Esq.)建议作为房东的您，可以考虑以下选择：

评估您个人的财务状况

花一点时间评估自己的财务状况。听起来很可怕，现在也许该是评估最坏情况下可能发生的情况的时候了。大多数房东可能已经考虑到房客付不起租金的情况，因为这种事情随时可能发生。但是，如果您的租户长时间不能交租，而您寻找新的（交租的）租户的机会又很渺茫，会怎样呢？

您对这种最坏情况将如何影响您偿还贷款（如果有的话）的能力，以及您的个人债务的评估，将告诉您在房客无法支付房租时您应如何应对。

· 如果您的财务状况看起来很严峻：如果您偿还出租物业贷款的能力，取决于每月的租金收入，您应采取措施防止您自己的违约。包括以下讨论的选择，例如：与贷方联系和主动寻求与租户协商让他们至少支付部分款项。

· 如果您有几个月的存款：如果租户暂时无法支付租金，而您的个人存款或财务状况不会受到太大影响，您可能仍需要做出一些妥协才能留住好的租户。如果您的租户以前是可靠的，只是发现目前很难维持生计，请尽力减轻他们的压力。请参阅下面有关与租户制定临时解决方案的内容。

尝试与租户制定临时解决方案

根据需要从租金中获得多少收益，您可以选择与因疫情而无法交租的租户协商。考虑以下可能的安排：

· 免除租金。如果您的情况允许，您可以免除一个月的租金，并同意在特定日期重新考虑付款计划。

· 推迟交租。您可以提出推迟一个月交租，并制定协议说明租客会付清该租金。您的付款计划可能会表明所欠的租金可能会根据时间一次全部付清，或者在刺激性纾困时支付（如果有的话）

· 减少租金。如果可以的话，可以考虑暂时将租金降低至可以履行您债务，但暂时放弃获利的水平。例如，如果您通常每月收取1,200美元，但您的抵押贷款为每月900美元，则可以暂时将租金降至900美元，以确保您至少不会与贷方产生矛盾。

在决定进行以上任何一种调整之前，请和您的租客进行协商。直截了当地询问他们有什么具体解决办法。如果您能够接受他们的建议，他们更有可能竭尽所能做到。另外，请您确保以书面形式起草任何协议，最好是作为您当前租约或租赁协议的附录，其中包括调整的所有细节。