美國房東需要遵循哪些正確程序驅逐房客？

亚凯迪亚市副市长郑博仁律师

【美洲華聯社8月23日帕薩迪納訊】自疫情以來，加州及地方政府紛紛出台了一系列保護租客的法律，使得原本驅逐程序就相較復雜的加州法律，困擾更多業主。前檢察官、現任南加州知名審判出庭律師、亞凱迪亞市副市長鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)就提醒房東，需要確保遵循美國相關法律規定的確切程序，否則驅逐訴訟將可能被法院駁回。

鄭博仁律師指出，在加州，房東一定要遵循嚴格的程序來驅逐租戶。第一步，也是在房東提出驅逐（”非法滯留”Unlawful Detainer）訴訟之前必須完成的一步，就是以書面通知的方式終止租約。所需的通知類型取決於房東終止租約的原因。而更復雜的是，《2019年加州租戶保護法》為在出租房中居住了至少12個月的租戶提供了額外的保護。以下是在加州驅逐租戶所涉及的規則和程序的概述，供民眾參考。

《2019年加州租戶保護法》何時適用？

《2019年加州租戶保護法》（以下簡稱 “該法”）是一項全州性的租金控制和租戶保護法，影響到加州的大多數租約。該法很復雜，但一般來說，法規要求房東必須有 “正當理由”（該法承認的理由）才能驅逐在出租房中居住了12個月或以上的租客。這個理由可以是租戶的 “過錯”，即房東因為租戶的作為（或不作為）而終止租約，也可以是 “無過錯”，即房東因與租戶行為無關的理由（如：想自己搬進出租房）而終止租約。

該法適用於簽訂月租協議的租戶以及簽訂長期租約的租戶。然而，有一些類型的租約不受該法約束。例如，由個人擁有的 “可單獨轉讓所有權 “的單元（指可單獨出售的獨立財產，如：獨戶住宅）就可以豁免。

在房東有正當理由的情況下終止租約

房東可以提前終止租約，並以各種理由驅逐租戶，包括不支付租金、違反租約或租賃協議，或犯有非法行為。房東必須通過向租戶發出書面通知來終止租約。終止的原因將決定所需的通知類型。

不付租金的通知：如果租戶不按時支付租金，房東可以給租戶三天的通知，讓其支付租金或退出（搬走）。該通知告知租戶，租戶有三天時間支付全額租金或搬走。如果租戶在三天期限前搬走，房東可以用押金來支付未付的租金，並對超過押金的欠款起訴租戶。如果租戶不付租金也不搬走，房東可以在三天期限結束后提起驅逐訴訟。(Cal. Civ. Proc. Code § 1161(2) (2022)）。
租戶違反租約但可以補救的通知：如果租戶違反租約或租賃協議，但問題可以得到解決（例如，租戶不顧禁止養寵物的政策而養寵物），房東可以給租戶三天的補救通知（也稱為 “履行契約或搬出的三天通知”）。該通知告知租戶，租戶有三天時間糾正違規行為或搬走。如果租戶在這三天內搬走，房東就不能提起驅逐訴訟，但可以起訴（前）租戶，要求其支付所欠租金或對租房造成超過保証金的損失。如果租戶在三天內沒有糾正違規行為，也沒有搬走，房東可以提起驅逐訴訟。(Cal. Civ. Proc. Code § 1161(3) (2022)）。
嚴重的、無法補救的違反租約行為：當租戶嚴重違反租約或做了無法補救的事情，房東可以給租戶一個無條件的三天退出通知。該通知告知租戶，租戶必須在收到通知的三天內搬出出租單元。租戶不允許有任何時間來解決違規問題，如果租戶在三天內不搬走，房東可以提起驅逐訴訟。在加州，房東隻有在租戶出現以下情況時，才可以使用三天無條件搬走通知。

違反租約或租賃協議，轉讓或轉租出租單位
對財產造成重大損失
允許或在出租房內制造滋擾，或
涉及出租房內的非法活動。

(Cal. Civ. Proc. Code § 1161(4) (2022)）。(當受該法約束的租戶無視三天的搬出通知或不糾正租賃違規行為時，房東也可以使用三天無條件搬出通知，以下有更多介紹）。

在房東沒有正當理由的情況下終止租約

無理由終止租約的規則取決於租約是按月租，還是固定期限：

按月租約如果租戶簽訂了按月租賃協議，並且在租賃單元居住不到一年，那麼房東必須向租戶發出30天內搬走的書面通知，以終止租賃關系。房東不需要給出終止租約的理由，但不能以歧視性的理由終止租約。(Cal. Civ. Code § 1946.1 (2022)）。

如果租戶在出租房內居住超過一年，並且是按月支付，那麼房東必須給租戶一個書面的60天內搬走通知來結束租約。(Cal. Civ. Code § 1946.1 (2022)）。這兩份通知都必須告知租戶，租約將在通知期結束時到期，租戶必須在那個時候搬出出租單元。

固定期限的租約

對於久於月租的租約，房東在租期結束前不能無故終止租約。房東不需要在租期結束時通知租戶搬出，除非租約有特別要求。例如，如果租戶的一年租約在12月底到期，而租戶沒有要求續租，那麼房東就不需要在12月底前發通知叫租戶搬走，除非租約條款特別要求通知。

當租戶在租房內居住了12個月時，結束固定期限的租約

固定期限租約結束時，如果租戶已經在該房產中居住了12個月，房東不能沒有正當理由拒絕續租。

如果房東不續租的理由是 “租戶過失”，房東必須給出：

如果過失原因是不付租金，則必須給出三天內支付租金或搬走的通知
如果過錯原因是可糾正的違約行為（如有一個未經允許的室友），則發出三天內糾正或搬出通知，或
如果原因是不可補救的嚴重違約行為（如造成公共滋擾），則發出三天無條件的搬出通知。

(Cal. Civ. (Cal. Civ. Pro. Code § 1161; Cal. Code § 1946.2 (2022)）。

當過錯原因是可糾正的違約行為時，如果租戶在收到三天內糾正或搬出通知后沒有糾正違約行為或搬出，房東必須提供三天的無條件搬出通知，然后房東才能提起驅逐訴訟。(Cal. Civ. Code § 1946.2(c) (2022)）。

如果房東不續租的原因是”租戶無過錯 “的原因，房東必須根據該法對租戶進行賠償。(Cal. Civ. Code § 1946.2 (2022)）。

驅逐訴訟

一旦超過規定的通知期，而租戶沒有遵守搬出通知中的要求，房東可以提起非法滯留的訴訟。該案件必須在出租房所在縣的高級法院立案。房東需提交以下表格：

傳喚-非法滯留-驅逐 Summons—Unlawful Detainer-Eviction
起訴書-非法滯留 Complaint—Unlawful Detainer
原告的必填封面頁和補充指控-非法滯留 Plaintiff’s Mandatory Cover Sheet and Supplemental Allegations—Unlawful Detainer
民事案件封面頁 Civil Case Cover Sheet

鄭博仁律師表示，房東還應該向法院書記員了解是否有其他必要的當地表格。驅逐訴訟的申請費為240-450美元，取決於法院的情況。如果房東無力支付申請費，可以申請費用減免。

提交表格后，房東必須將驅逐文件送達給租戶。一旦文件被送達，必須向法院提交一份已簽署的送達証明表格的原件和復印件。租戶有5天或15天的時間來回應，這取決於房東以何種方式送達文件。

如果租戶不作出回應，房東可以要求法院作出缺席判決（意味著法院將批准房東的請求，而不需要租戶的任何意見）。如果租戶作出回應，房東可以要求法院指定一個審判日期。

租戶驅逐抗辯

鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)說，在加州，租戶對驅逐有幾種可能的抗辯。一個常見的辯護理由是，房東在終止租約時犯了程序性錯誤，如不適當地送達通知、或在提出驅逐訴訟前沒有等待足夠的時間。租戶可以使用的另一個辯護理由是，房東沒有維護出租單元，或者房東在某種程度上歧視租戶。

驅逐租戶

在加州，房東可以合法地驅逐租戶的唯一方法是通過法院，贏得非法滯留訴訟。即使在贏得驅逐訴訟后，房東也必須借用警員來實際執行驅逐。房東擅自自行將租戶從出租房中趕走是非法的。

如果租戶搬出了出租單元，並留下了個人財產或物品，房東必須首先設法通知租戶被遺棄的財產，並給租戶至少15天的時間來取回這些財產（如果通知是郵寄給租戶的，則為18天）。房東可以向租戶收取該財產的存儲費用。如果租戶不認領財產，房東可以在通知期結束時將其處理掉。(Cal. Civ. Code §§ 1980-1991（2022））。
咨詢律師
在加州，驅逐程序較為複雜。民眾有相關問題，建議與專業律師咨商。關於在加州如何合法驅趕房客，如果有您有更多法律疑問，歡迎聯絡鄭博仁聯合律師事務所華語服務團隊626.570.8888（CN@pprclaw.com），或登錄www.pprclaw.com. 更多法律資訊，歡迎訂閱鄭博仁律師法律頻道《律師怎麼說》欄目。

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