【美洲華聯社12月29日帕薩迪納訊】不少人剛到美國生活，首先接觸到的法律問題可能就是從租房開始的。在美國，大多數州的法律在保護房客方面相較完善。盡管如此，無論您是房東還是房客，在處理租房問題時還是要小心謹慎，以免由於不了解住房法律而產生不必要的訴訟。
前檢察官、現任南加州知名審判出庭律師，亞凱迪亞市市長鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就表示，房地產法屬於州法，因此美國每個州在租房的具體問題上都可能有不同規定。以下就列舉了在加州，房東房客遇到的9大關於押金規定、驅逐房客，及背景調查等的常見法律疑問，供民眾參考。
1. 在加州，押金何時必須退還？
押金，或又稱保証金（Security deposits）是房客向房東支付的非租金。房東用其來保護其自身，以防房客出現違規、損壞或違反租賃協議的情況。
根據加州租房法，房東在租戶搬出后的21天內，可通過郵寄的方式歸還押金，或用信件通知租客表明要扣留部分或全部押金的理由。如果房東扣留部分或全部押金，他們必須給出每項扣留的項目清單，任何剩余的押金退款以及扣除或收費的收據副本。所有這些都必須在21天的時間范圍內完成。房東不需要包括費用低於126美元的維修費收據，租房者也可以放棄要求提供收據的權利。
如果任何維修不能在21天內完成，房東可以提供成本估算。在這些情況下，租戶最終會收到實際收據；房東必須在維修完成後的14天內將收據交給他們。
2. 在加州，什麼可以從押金中扣除？
如果租客或租客的客人損壞了房產，房東可以從押金中扣除維修費用。房東不能因房屋日常的磨損扣留費用。
租客搬出時，房東可以從押金中扣留清潔公寓的費用。這一點有一個注意事項，房東能扣除的費用僅限於房屋的干淨程度與前一個租客搬進來時一樣。所以建議房東和租戶在租約開始和結束時，就進行搬入和搬出檢查，以詳細了解公寓狀況。
房東也可以扣除任何未支付的租金。
3. 加州的押金數額有限制嗎？
有，但隻適用於住宅租賃。加州法律規定，沒有家具的公寓的押金不能超過月租金的2倍。對於帶家具的公寓，押金可相當於三個月的租金。
2019年通過的加州參議院第644號法案禁止房東向現役軍人收取超過無家具公寓一個月租金的保証金，以及有家具公寓兩個月租金的保証金。
加州不限制商業地產租賃的保証金數額。
4. 加州的房東可以將租金提高多少？
加州房東租客法禁止房東任意逐年提高租金。加州州長紐森在2019年簽署了一項法案，規定了全州的租金控制，從現在起到2030年1月1日，加州法律規定每年的租金漲幅不得超過5%，外加通貨膨脹。
全州的租金控制並不取代洛杉磯、舊金山和其他加州城市已經實施的租金控制法。與此同時，該規定也不適用於過去15年內建造的住房。
5. 在加州，房租的最高滯納金是多少？
加州法律規定，房租的滯納金應該是 “合理的”，但對於房租的最高滯納金，法律並沒有規定任何限制。一般來說，在加州，合理的滯納金通常被認為是租金成本的5%至10%，大多數加州房東都選擇收取5%的滯納金。
法律確實規定了房東對被退回的支票可收取的最高金額。對於第一張退票，他們可以向租戶收取25美元，以后每張退票收取35美元。
6. 什麼是加州的租金寬限期？
加州法律也沒有規定租金寬限期，但有一項法律規定，房東可以在什麼時候向租戶發出 “付款或搬走 “通知，這要求租戶要麼支付租金，要麼開始法律驅逐程序。也就是說，房東可以而且應該在他們的租約中加入租金寬限期，通常是在租金到期日之后的三到五天。
加州的房東最早可以在未付租金的第二天送達這封通知。房客在被送達通知后有三天的時間來支付租金或啟動驅逐程序。
7. 根據加州法律，房東何時可以驅逐房客？
加州新的租金控制立法也為在公寓中居住了至少一年的租戶提供了保護，使其免受不公正的、無過錯的驅逐。
然而，加州法律仍然允許驅逐有問題的租戶，如果租戶未能按時支付租金或拒絕遵守租賃協議。拒絕遵守的一個例子是，在租賃協議中有禁止養寵物的條款時，卻養了一隻狗或貓。如果租戶在公寓裡飼養動物，房東就有正當理由將其驅逐。
另外，如果租戶對其他租戶造成了嚴重的影響，甚至在被要求停止后還打擾他們，房東可以將其驅逐出去。他們還可以驅逐那些對房產造成重大損害或利用房產做任何非法事情的租戶。
但是，租戶不能因為對房東的投訴、或任何歧視性行為而被驅逐。根據《公平住房法》，房東以性別、種族、膚色、國籍、宗教、家庭狀況或殘疾為由歧視潛在租戶是非法的。
8. 加州的房東是否進行犯罪背景調查？
加州的房東確實有權對潛在的租戶進行背景調查。根據聯邦貿易委員會的規定，他們有權在未經允許的情況下檢查租戶的信用評分、犯罪記錄和租賃記錄。
然而，奧克蘭和伯克利已經禁止對租戶進行犯罪背景調查。這些城市的房東被禁止以以前的犯罪記錄為由，拒絕租戶候選人。舊金山和裡士滿也有類似的法律禁止這種檢查，但隻適用於經濟適用房的選擇。
9. 在加州，租戶何時可以暫停交租金？
當房東沒有對所租單元進行必要的和強制性的維護時，租戶有權暫時交租金。這種必要的和強制性的維護包括保持單元的安全和符合州和地方法規。在這種情況下，租戶可以不經任何通知就搬走。
如果樓主或房東沒有進行法律規定的維護，可以對他們採取法律行動，因為他們違反了租賃協議，或因缺乏維護可能給租戶造成的任何傷害。
房東租戶法旨在保護租戶和房東，所以如果雙方都遵守法律，租房過程通常會很順利。如果您遇到一些具體的法律問題或者法律糾紛，還是建議咨詢專業律師，以免合法權益受到了侵犯。如果您需要進一步的幫助，可以聯絡鄭博仁聯合律師事務所，或撥打中文專線626.570.8888聯系我們。
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