亚凯迪亚市议员郑博仁律师
【美洲華聯社1月14日帕薩迪納訊】在加州，驅逐房客需要嚴格的法律步驟，房東一定要確保遵循相關法律規定的確切程序，否則驅逐訴訟將可能被法院駁回。
前檢察官、現任亞凱迪亞市市長、南加州知名審判出庭律師鄭博仁（Paul P. Cheng, Esq.)就總結出以下法律步驟，供民眾參考。
驅逐訴訟又稱“驅趕房客”訴訟。根據加州法律，房東必須遵循一系列步驟才能合法驅逐房客。 驅逐過程基本涉及以下內容：
1. 向法院提交表格
2. 將通知送達租戶
3. 租戶回應通知，或選擇不回應通知
4. 最終庭審
終止租賃有明確的要求，不同的情況需要不同的程序。 下文將概述房東在驅逐過程中應遵循的規定。 在一些有租金管制條例的地區，終止租約時可能還會有其他的規則。
一．驅逐原因
1.接到通知後無法支付租金
• 在加州，租戶不能被非法驅逐。 但是，房東有權在未能按時收到租金後驅逐房客。
• 在加州的居住法案中，租金在到期日後的第二天被視為延遲。 每個租戶都必須了解租賃協議中規定的寬限期。
• 如果租戶未能支付已經逾期的租金，房東可以發出通知，要求三天之內付款或退租。
• 在驅逐通知中，不得包含其他滯納金或利率。 隻有房客在收到通知後仍未支付租金，房東才可以繼續驅逐程序。
參見加州民事訴訟法第 § 1161(2) 條 （Cal. Code of Civ. Proc. § 1161(2) ）
2、違反租賃協議
1) 您的租戶簽署了租賃協議，並且必須根據協議條款履行他們的責任。
2) 如果您的租戶違反租賃協議中的任何條款，您可以發出通知，要求租客三天之內糾正違規行為或搬出，否則將被驅逐。
3) 以下是租戶違規行為的示例：
• 財產損失
• 在不允許的情況下養寵物
• 超過允許的居住人數
請注意，非法活動也屬於此類。在租戶未能遵守通知后，房東可以繼續執行驅逐程序
3. 多次故意損壞或違反租賃協議規定
1) 如果租戶屢次違規嚴重，房東可以發出要求三天內無條件退租的通知，在收到通知三天后搬出處所。
2) 可以不給租戶時間去解決問題。 如果他們在要求搬出三天后仍留在房產內，房東可以提起驅逐訴訟。
3) 向租戶發出退租通知的原因如下：
• 在承租處所內進行非法活動
• 在出租房產造成嚴重麻煩
• 對財產造成無法彌補的嚴重損害
• 將出租單元轉讓給他人或轉租該單元，均違反租賃協議
4. 租客無租約或租約終止
在加州，租金管制城市的房東不能在沒有正當理由的情況下終止租約。 但在所有其他地區，如果租戶在租期到期后仍留在房產內，房東可以採取驅逐程序。
如何起訴
如果房東有明確的訴訟請求和訴訟理由，房東可以向法庭提出申訴，要求驅逐其租戶。 在加州，申請費從385美元到435美元不等。執行令狀的簽發需額外支付40美元。
三. 送達
1. 如何送達起訴狀給租戶
任何年滿 18 歲且非案件當事人的第三方都可以在起訴狀提交后60天內向租戶送達起訴狀，否則案件可能會被駁回。房東可以通過以下方式送達傳票和起訴狀：
• 親自送達：送達員親自送達傳票和起訴狀給租戶。
• 替代送達：如果租戶不在，送達員可以將法庭文件交給家庭中任何有該行為相匹配的能力的成員。送達員還必須將副本郵寄給該租戶。
• 郵寄：房東隻有在法院允許的情況下才能使用此方式送達。送達員可以在房產的可見部分張貼傳票和起訴狀的副本。然后，房東會將另一份副本郵寄到租戶的最后一個被人知悉的地址。
合法地為您的租戶送達的最佳方法是通過郵寄，或者通過送達公司親自送達。
2. 送達傳票和起訴狀后
在收到傳票和起訴狀的副本后，租戶將有機會做出回應。
3. 時間表
房東必須在60天內送達訴狀，否則法院將駁回驅逐訴訟。
四．遵守通知
在向法院申請驅逐之前，您需要向租戶發出遵守通知。
五．要求佔有
1. 提交動議以獲得佔有判決
在您驅逐租戶之前，您必須等待法律要求的“答復期”，這可能是 5-15 天。 如果租戶沒有回應您的驅逐投訴，您將勝訴並獲得缺席判決。如果租戶沒有回應，房東有幾種選擇：
• 房東可以在不舉行聽証會的情況下要求缺席判決，這可能需要幾天到幾周的時間，具體取決於司法官員的日程安排。
• 房東可以立即從法院辦公室的書記員處獲得佔有令。 這僅適用於房東不要求退款的情況。
如果租戶上訴，繼續居住在該處所，這兩種選擇將不允許他們為自己的案子辯護。
2. 如果承租人不同意並且回復了起訴狀的下一步程序
• 租戶有五個工作日的回復時間和另外十天的郵寄時間，以完成聽証程序前 15 天的回復時間。
• 在收到租戶的回應后，房東向法庭請求聽証會。 聽証會將在提出聽証請求后的二十天內安排。
六．獲得佔有權
1.房東勝訴后
如果房東勝訴，法官將發出執行令狀，以便進行驅逐程序。執行令狀是租戶將收到的最后通知。 他們需要在治安官強行帶走他們之前搬走他們的財物。執行令可根據要求在聽証會的同一天發出，也可能需要幾天時間才能收到。租戶可以上訴將逗留期限延長至最多 40 天，並申請暫緩執行。 如果法院批准他們的請求，他們將獲得 40 天的寬限期搬出。 他們必須遵守，否則可能會導致財產治安官強制驅逐。
2.搬出流程
在向租戶送達執行令狀后，他們將獲得 5 天的寬限期以搬出房產。 如果他們在給予他們的寬限期后仍留在房產中，治安官將執行驅逐並強行將他們搬走。
3. 期限
租戶必須在收到執行令后五天內搬出。
• 加州驅逐時間表
這是在加州合法驅逐租戶的平均時間表。 如果租戶在法庭上提出異議，則會延長時間。
1、如何做好記錄
如果租戶不同意開始驅逐程序的請求並且他們回復了法庭，那麼您對所有事情都有非常完整的記錄就非常重要，這樣您就可以向法官提供証據並贏得您的案件。 如果沒有這種証據，您可能很難証明自己的案子並獲勝。 如果發生爭議，這部分可能會影響您的整個驅逐請求。您可以通過以下方式保持井井有條：
• 保留紙質記錄——這很難找到並且佔用大量存儲空間，也有可能丟失、損壞、被盜或在火災中被燒毀。
• 掃描文檔 – 將每個文檔掃描到您的計算機中。 價格低於 200 美元的 Brother ADS-1700W 或售價 400 美元的 Fujitsu ScanSnap iX1500 是一款出色的掃描儀。
• 備份 – 使用 Dropbox、Google Drive、OneDrive 或任何其他易於搜索的軟件，將每個文件存儲和備份。 與紙質記錄相比，這可能更高效。
• PMS – 使用物業管理軟件來保存租賃協議、簽署的文件、違規行為、電子郵件、便條、發票、付款、提醒、維護請求、圖片、視頻以及您可想儲存任何內容。 如果您將每個文檔都掃描到您的軟件中，這樣更好。
2. 不交房租的証據
如果租戶不支付租金，並且他們對該索賠提出異議，請務必向法官出示以下內容：
• 您的租賃協議。向法官出示協議條款、租金到期時間以及任何延遲付款的罰款。
• 所有付款。向法官出示所有以前的付款、通常的付款方式（支票、信用卡、ACH 等），以及通常的付款日期。
• 任何付款被退回的記錄。如果他們的支票被退回，他們的銀行賬戶資金不足，或者他們對信用卡進行退款爭議，請向法官出示。 還要顯示您的銀行可能向您收取的任何費用，以及根據您的租賃協議欠您的任何罰款。
• 所有消息。如果您通過文本、電子郵件、信件或郵寄方式向租戶發送自動或手動的付款提醒，請務必顯示此信息。 雖然通常不需要，但表明他們已經了解了情況並有時間付款，這是對您的訴訟請求有利的。這就是為什麼最好將所有事情都寫下來，而不是打電話或面對面的會議。
3. 違反租約的証據
如果您因租戶違反租約而驅逐租戶，例如：噪音投訴、未經授權攜帶寵物或財產損失，請務必出示以下任一方法獲得的証據：
• 監控攝像頭。如果您有一個監控系統可以顯示他們犯罪或違反租約，那麼您通常會贏得這場糾紛。
• 視頻。如果您沒有當場抓住他們，令一個最好的辦法就是用您的手機錄制任何損壞或違反租約的視頻。
• 照片。俗話說一張圖片勝過一千個字。在這種情況下，一張圖片可能價值數千美元！ 即使您拍攝了視頻，向法官展示任何照片也很重要，因為通過電子郵件或打印出來的照片通常更容易查看。
• 租賃條款。再次向法庭展示他們在租賃協議中違反了哪些條款。 如果您沒有在租賃協議中詳細說明每一個條款，請不要擔心。 如果違規足夠嚴重，則可能不需要將其寫入。但是，最好將所有驅逐租戶的潛在違規行為添加到您的協議中，以備將來可能出現類似違規行為的情況。
如果您遇到一些具體的法律問題或者法律糾紛，還是建議咨詢專業律師，以免合法權益受到了侵犯。如果您需要進一步的幫助，可以聯絡鄭博仁聯合律師事務所，或撥打中文專線626.570.8888聯系我們。
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