亚凯迪亚市议员郑博仁律师
【美洲華聯社7月29日帕薩迪納】當您出售房產時，如果突然發現您的產權上被附上了“留置權”，導致過戶受到影響。在加州，究竟什麼是房地產留置權？如果您的房產被留置，又該如何處理？前檢察官、現任南加州知名審判出庭律師、亞凱迪亞市市長鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)，提供了以下法律說明，供民眾參考。
“留置權”通常是因為承包商或分包商，在做房屋維修或翻新等工程時，由於被拖欠工錢而提出的。例如，一位電工表示其修復了您公寓的電燈，但沒有得到工錢；或者有一位砌磚公司聲稱他們為您的車道鋪磚，但未得到相應的報償。他們則很有可能起訴您違反合同。但即使在上法庭之前，他們也可以通過申請留置權來保証自己的經濟利益。
什麼是加州法律規定的房地產留置權(Mechanic’s Lien)？
簡而言之，留置權是一份法律文件，在房產所在縣的縣書記官辦公室被公開提交。加州有58個縣，承包商會在您房產的所在縣（不一定是承包商所在的縣）提交留置權。一旦提交，留置權就會讓您的房屋產權受制於承包商。
為了理解留置權的實際作用，您可以試想一下，那個說您從未付錢的電工向洛杉磯縣的書記員提交了5000美元的房產留置權。這基本上意味著，任何購買您房產的人，都要欠該承包商5000美元。因此，除非您付清留置權或降低房價5000美元，否則您將很難出售或重新貸款該房產。所以，承包商利用留置權作為一種手段，迫使業主與其達成和解。
一旦房產被附上留置權，您該如何處理？與承包商進行談判的重要性
防止留置權最好的方法就是完全避免其發生。在留置權被提出之前，您就可以與您的承包商進行合理的談判，從而避免您的房產被附上房產留置權。留置權通常代表了一種強烈的不滿，表明您和您的承包商之間的關系已經破裂。
如果您的承包商跟您說您欠了錢，請您不要一味不接他的電話或信息。雖然您可能認為這種行為會打發走承包商，但您需注意，承包商可能會把這看作是不配合的表現。
您和承包商可能對某些工作是否是合同的一部分，或對該工作的質量有明確的分歧。與其忽視這些問題，不如坦誠地進行討論，或者考慮進行調解。在調解中，第三方中立者（通常是律師或在建筑業有經驗的人）可以幫助您和您的承包商，協商一個公平的解決方案。
在談判和調解中，您應該持開放態度。例如，與其一次性付清，不如分期付款。或與其在法庭上爭吵，您可以向承包商提供折扣付款，以換取縮小現在進行的施工范圍。各種可能性都取決於情況細節。
雖然在留置權被提出后，房主仍可以通過法律手段來補救。但如果您可以避免法律糾紛，將會節省很多時間和金錢。
加州房地產留置權法律
《加州民法》第8000條及以下條款包括留置權。與大多數州的留置權法規一樣，加州的留置權法律也很復雜。法律包含許多法規和例外情況，這取決於所涉及的財產類型和所完成的施工。但有一些一般的重要概念您需要記住。
什麼人可在加州提出留置權？
任何為房產提供勞動或材料的個人或實體，都有權提出留置權。《加州民法典》第8400條明確規定，從事改進工作的人有權提出留置權，包括直接承包商、分包商、材料供應商、設備出租人、勞工或專業設計人員（如建筑師、工程師或園藝師）。
在加州正確提交留置權必須遵循的程序
根據加州法規，提出留置權的人或實體必須在文件中包括公司的名稱、業主的名字、財產的位置、仍需支付的金額，以及其他相關信息。留置權人還必須描述所提供的勞動或材料（換句話說，承包商如何對房產做出了改進）。如果他們沒有遵循這些程序，留置權申請可能會失敗。
在加州如何處理房地產留置權？
在加州，有幾種策略可以使留置權被撤銷。第一種最好的辦法，當然，如前所述，還是與您的承包商積極進行協商解決。
留置權保證金
第二種是通過擔保公司獲得所謂的 “留置權保證金”。如果承包商在法律上索賠成功，這種保證金基本上可以保證向承包商支付留置權的金額，並可以將留置權從您的產權記錄中刪除。
向法院請願
第三種選擇是向法院（特別是為您所在縣提供服務的加州高等法院）申請取消留置權。取消留置權的理由可以包括，例如，承包商從未做過留置權所聲稱的工作，或者該工作已經得到補償。這需要您提出証據來支持您的指控，可能需要專家作証。
攻擊法律缺陷
您也可以攻擊承包商的留置權申請中的法律缺陷。例如，加州不允許潛在的留置權人簡單地憑空提出留置權。他們必須首先向業主、或您的總承包商（如果您有一個總承包商，而分包商正在申請留置權）發出正式 “通知”。(見《加州民法》第8200條。) 這項規定的目的是告知業主，有人聲稱在施工項目上被欠工錢，給業主和承包商創造一個解決糾紛的機會。
通知必須包括對所做工作的一般描述，對其總價格的估計，以及使用留置權法中規定的語言，對業主和留置權人各自權利的長篇正式聲明。如果您收到的通知不符合法定規則，您就有理由對抗留置權。
即使在給您這個通知後，留置權人必須滿足另一個關鍵的最后期限。根據《加州民法》第8412條，留置權人必須在工作完成或材料交付后90天內提出留置權申請才有效。三個月是一個相對較短的時間，這意味著，如果承包商晚提交文件，您可能會挫敗留置權。
牢記這些最后期限，可以幫助業主撤銷留置權。通常，繁忙的承包商會拖延提交留置權，在這種情況下，加州法律將不再允許他們的留置權對您的財產生效。
最后，請您記住，留置權和其相關的法律在加州具有高度專業性。遇到相關情況，還是建議您聘請一位在建筑或房地產法方面有經驗的專業律師，來幫助解決爭議。更多問題，歡迎聯絡鄭博仁聯合律師事務所，華語服務團隊626.570.8888，登錄www.pprclaw.com，或發郵件至CN@pprclaw.com。更多資訊歡迎訂閱鄭博仁律師法律頻道。
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