法訊║在加州持有房地產：哪種產權方式對資產保護最好？

亚凯迪亚市市长郑博仁律师

【美洲华联社9月2日帕莎迪纳市讯】對於不少在美華人，房地產一直以來都是備受青睞的投資首選。擁有投資房產可以帶來豐厚的回報，但也會帶來諸多法律問題。因此，以最有利的方式持有房產所有權至關重要。那麼在加州持有房地產，哪種產權方式有利於資產保護？前檢察官、現任知名南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就做出以下法律專業解析。

聰明的投資者應該考慮同時使用有限責任公司和信托公司來充分保護自己和自己的財產。每天都有無數人投資房地產。有些人夢想成為下一個房地產大亨，而有些人隻是希望用額外的收入來補充工資。無論您的動機是什麼，擁有投資性房地產都會帶來豐厚的回報，但同時也會帶來法律問題。因此，以最有利的方式持有房產所有權非常重要。互聯網上充斥著各種帖子和文章，吹捧最有效的房產管理技巧。要在海量信息中分辨出哪些建議是可靠的，哪些建議會給您帶來麻煩，往往是一項艱巨的任務。那麼在加州持有投資房產最安全、最重要的策略到底是什麼？
擁有房地產的風險
如上所述，雖然房地產是一項能賺錢的投資，但也存在重大風險。最大的風險之一就是訴訟。從常見的滑倒摔傷到環境污染，房東和業主很容易面臨法律判決。業主也曾被在其物業內發生的犯罪（如：搶劫、強奸、甚至謀殺等）的受害者成功起訴，理由可是業主提供的安全保障不足。
持有不動產的選擇
面對訴訟風險，關鍵是不要以個人名義擁有投資性不動產。 (您唯一應該以自己的名義持有的不動產是您的主要住所）。值得慶幸的是，個人有幾種方式可以不以自己的名義持有房產。這些方式包括：公司(Corporation), 有限合夥公司(Limited partnership), 有限責任公司(“LLC”)、信托及其他更多形式等。
雖然有很多選擇，但在房地產投資方面，有限責任公司是大多數投資者、律師和會計師建議的首選實體。出於多種原因，很少有投資者在C公司中持有投資性房地產。公司可以保護股東免於承擔個人責任，但股息的雙重征稅以及無法將折舊產生的 “帳面損失 “轉嫁給所有者，使得C型公司不適合房地產投資。
過去，合伙和有限合伙企業是房地產投資者的首選實體。有限合伙企業的合伙人可以免於承擔個人責任，同時個人還可以從房地產中獲取稅務抵免（受美國國稅局規定的限制，您需要聘請一位會計師或律師來解決風險規則(at-risk limitations )的限制等問題）。然而，有限合伙制的最大弊端在於，必須有人擔任普通合伙人，並承擔無限的個人責任。
許多小型房地產投資者還會以信托方式持有財產。雖然生前信托對於保護所有者的隱私非常重要，並提供了寶貴的遺產規劃處理方式，但信托在免責方面卻沒有提供任何保護。不過，雖然信托不提供責任保護，但也不應忽視它，因為它可以很容易地與有限責任公司搭配使用。
有限責任公司(LLC)的好處
有限責任公司似乎是持有投資性房地產的最佳選擇。與有限合伙企業不同，有限責任公司不需要承擔責任的普通合伙人。相反，有限責任公司的所有業主（稱為成員(member)）都享有完全的有限責任保護。有限責任公司還優於C公司，因為有限責任公司避免了公司的雙重征稅，但所有成員仍承擔完全的有限責任。此外，有限責任公司相當便宜，易於組建。
一家有限責任公司vs.多家有限責任公司？
對於擁有多處房產的業主來說，問題在於是在一家有限責任公司下持有所有房產，還是為每處新增房產創建一家新的有限責任公司。鄭博仁律師表示，出於幾個原因，通常建議每處房產設立一家有限責任公司。
首先，由一家獨立的有限責任公司擁有每處獨立的房產，可以防止責任從一處房產 “擴散”到另一處房產。假設您有兩處價值50萬美元的房產，它們由同一個有限責任公司持有。如果一位租戶在房產1處受傷，並贏得了75萬美元的判決，那麼他就可以在兩處房產上申請留置權，要求賠償全部75萬美元，即使房產2與原告受傷無關。
另一方面，如果每處房產都有自己的有限責任公司，那麼債權人隻能留置原告受傷的房產（假設他們無法揭開公司面紗(pierce the corporate veil)）。
此外，許多銀行和貸款人要求每處房產都有獨立的有限責任公司。他們希望所貸款項的財產 “遠離破產”。這意味著貸方不希望獨立房產的問題危及其貸款房產的擔保權益。
信托的好處
如上所述，有限責任公司可與信托同時使用，為您的財產提供最佳保護和遺產處理。信托有很多種類型，但可撤銷生前信托可能是最常見的，也是對持有不動產所有權最有用的。以信托方式持有房產的主要好處是，在您去世后，房產可以避免遺囑認証。許多人都知道，遺囑認証是在法院監督下將資產轉移給遺囑所列受益人的過程。避免遺囑認証的好處有很多。生前信托財產的分配比遺囑認証要快得多，信托受益人可以更容易地獲得生前信托中的資產，而且分配生前信托中的資產的成本通常比辦理遺囑認証要低。 [注：還應注意避免遺囑認証的其他方法。例如，無論財產是否在生前信托中，以共同共有(joint tenancy)加生存權方式(right of survivorship)持有的財產都可以自動避免遺囑認証。有關遺囑認証事宜的更多建議，請咨詢專業律師。］
同時使用有限責任公司(LLC)和信托
由於有限責任公司和信托都為不動產所有者提供了顯著的利益，因此聰明的投資者應該考慮同時使用有限責任公司和信托來充分保護自己和財產。同時利用信托和有限責任公司可以創造責任保護和有利的遺產規劃的最佳組合。為了實現這一目標，所有者應在單一成員有限責任公司(single member LLC)中持有投資財產，而生前信托是該有限責任公司的唯一成員。在這裡，信托是公司的所有者，並持有有限責任公司的所有利益。這種所有權形式為您提供有限責任公司的額外保護以及信托的額外遺產規劃優勢。
成立有限責任公司的成本
在大多數情況下，組建和維持有限責任公司和信托的成本相當低。對於普通的有限責任公司來說，成本隻是像征性的申請費和每年向加州繳納800美元的費用。雖然您可以自己完成簡單的公司注冊，但建議您尋求專業律師的建議。如果您針對加州的相關法律有任何疑問，歡迎與我們經驗豐富的律師團隊聯絡，捍衛您的權利。您可以填寫我們的在線表格，或致電888-356-4937或發送郵件到鄭博仁聯合律師事務所中文團隊CN@pprclaw.com。