亚凯迪亚市议员郑博仁律师
【美洲華聯社12月25日帕薩迪納訊】2024年對於加州的住房市場來說，將會是一個極具轉折性的一年。隨著人們對於住宅空間的需求不斷增加，加州政府一直在致力於緩解住房危機，以提供更多的住房選擇。在該背景下，加州政府於2023年實施了一系列關於輔助住房單位(ADU)的新法律和規定，旨在簡化ADU建設程序，並擴大住房供應。
前檢察官、亞凱迪亞市市長，現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，將帶您深入探討這些新政策的重要內容，幫助您全面了解2023年加州ADU法律基本知識，以及這些變化可能對您的住房需求和投資計劃產生的影響。無論您是業主、租戶還是投資者，這些新法律都可能對您的住房局勢產生關鍵性影響。
您可能已經注意到，ADU目前正在變得非常流行。也許您的鄰居最近就已經改建了車庫，或者有朋友為家族成員又建造了額外的客房。事實上，越來越多的人開始建造ADU，主要原因是：
這些后院住宅：
– 為您的房產帶來額外價值；
– 可作為租金收入來源；
– 為您的大家庭提供靈活的住房解決方案。
鑒於住房危機，加州政府決定簡化ADU建筑要求。這些新的法律變化鼓勵了成千上萬的加州房主建造ADU。事實上，根據住房和社區發展部的數據，全州的建筑部門從2018年發放約9000份 ADU許可証，到2020年將近12400份，幾乎每年增長30%。
為了積極支持ADU建設，加州立法者也不斷通過了相關法律。鄭博仁律師就為民眾做出以下法律分析解讀，供民眾參考：
ADU的法律定義及哪些情況符合ADU的條件？
根據加州住房和社區發展部（Housing and Community Development, HCD）編寫的《ADU 手冊》，ADU 是為一人或多人提供完整獨立生活設施的住房單元。
該手冊列出了一些 ADU 不同的形式：
– 獨立式 ADU：與主結構分離的單元；
– 附屬 ADU：與主要結構相連的單元；
– 現有空間改建： 將地塊上的空間（如車庫或儲藏室）改建為獨立居住單元；
– 初級附屬住宅單元 (JADU)： 對現有空間的一種特殊改造，完全包含在單戶住宅內。
ADU 的大小和房間數量也各不相同。根據這些具體情況，可能會適用不同的規則。
重要的ADU法律變更
過去幾年通過了一些最重要的ADU法律。AB 68 和 AB 881 等法案取消了地方機構施加的許多限制，並制定了有利於全州房主的規則。這些變化使建造ADU變得更簡單。
鄭博仁律師表示，根據法律，您可以在您的房產上增加兩個單元。以前的法律隻允許在每塊單戶地皮上建一個ADU。但根據 AB 68，市政府必須批准：
– 單戶地塊(single-family lots)： 一個 ADU（連接式或獨立式），面積不超過 1200 平方英尺；一個 JADU，面積不超過 500 平方英尺。
– 對於多戶住宅地塊(multi-family lots)： 與現有多戶建筑相連的多個 ADU 和兩個獨立的 ADU。
業主居住在地塊上不再是要求之一
如果您想建造 ADU，您不再需要居住在主要住宅或 ADU 本身。這一變化將有助於房東和投資者在其出租/投資物業上建造 ADU，以提供更多的住房機會。
放寬對面積、地段和外牆縮進的要求
鄭博仁律師還指出，根據新法律，州政府不再允許市政當局對最小地塊面積、ADU 地塊覆蓋率、容積率和類似限制做出規定。
現在，您可以建造至少 800 平方英尺、高 16 英尺、有 4 英尺外牆縮進的 ADU。
少收或不收影響費（Impact fees）
影響費是由地方機構征收的費用，用於支付為新項目/開發項目提供公共服務（電力、供水、排污等）的成本。
根據新立法，面積不超過 750 平方英尺的 ADU 無需繳納影響費。 對於面積較大的 ADU，則根據 ADU 和主要居住單元的面積按比例計算費用。
更短的 ADU 許可審批時間
地方機構現在必須在收到您的 ADU 許可申請后 60 天內批准或拒絕，這比現行法律規定的時間縮短了一半。
您的 ADU 可以被免除停車要求
根據新法律，某些 ADU 可被免除停車要求。 其中包括：
– 位於公共交通步行半英裡范圍內或共享汽車一個街區范圍內的 ADU；
– 位於重要建筑和歷史區域內的 ADU；
– 作為主要住宅或其他附屬建筑一部分的 ADU；
– 需要路邊停車許可，但不提供給 ADU 使用者時。
即使您不符合這些標准，ADU 的停車要求也不能超過每個單元或每個臥室一個停車位（以較少者為准）。 停車位可以是車道上的串聯停車位，但在任何情況下都不能要求提供訪客停車位。
推翻業主委員會(Homeowner Associations)的限制
在 2019 年和 2020 年頒布了幾項法案后，當地業主協會不得無理禁止建造或使用 ADU 或 JADU。 這包括在劃為單戶住宅用途的地塊上出租或租賃 ADU。
因此，如果您與當地的業主委員會（HOA）有任何問題，您可以向 HCD 尋求解決方法的指導。
提供更多的經濟援助選擇
鄭博仁律師說，根據這些新法律，州和地方機構需要制定一項計劃，以激勵和促進 ADU 的創建。
HCD 制定了一份州補助金和其他經濟激勵措施清單，以幫助開發經濟適用的 ADU。
在這些激勵措施中，包括 CalHFA 提供的用於支付 ADU 部分開發成本的 4 萬美元補助金。
參議院第 9 號法案（SB9）
2022 年生效的最引人注目的住房法是參議院第 9 號法案（SB9）。
該法案包括兩個部分：
– 雙單元開發（Two-Unit Development），允許加州房主在僅劃定為一個單元的地塊上建造兩個住房單元。
– 城市地塊分割，允許將單戶住宅地塊分割成兩個獨立的地塊，並作為獨立地塊對待。
這意味著您可以在傳統上隻能建 1 個單元的地塊上建造多達 4 個單元。
SB9 單元與 ADU 不同，它們被視為獨立的居住單元，而不是主要房屋的附屬單元。 因此鄭博仁律師提醒，SB9 單元和 ADU 將適用不同的規則。
即將出台的 ADU 法律
在加州大學伯克利分校社區創新中心（UC Berkeley Center for Community Innovation）進行的一項調查中，50% 的受訪者回答說，他們發現很難獲得 ADU 許可，也很難按照轄區內的開發標准建造他們的 ADU。
為了防止這種情況發生，一些新的 ADU 法案將帶來一些變化，繼續簡化行政程序。
即將頒布的兩項法案將為房主帶來更多益處 – SB 897 和 AB 2221。
SB 897
一旦獲得通過，SB 897 將
– 將獨立式 ADU 的高度限制提高到 18 英尺，附屬式 ADU 的高度限制提高到 25 英尺；
– 允許對 2018 年之前建造的 ADU 進行追溯許可；
– 明確以前的 ADU 法律對地方機構的限制，避免地方機構鑽空子。
SB 2221
另一方面，AB 2221 將帶來以下好處：
– 為地方機構批准或拒絕許可設定具體時限，從而簡化許可流程；
– 明確規定獨立式 ADU 可以包括附屬車庫；
– 在地方機構禁止的要求中增加了前外牆縮進。
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