亞凱迪亞市議員鄭博仁律師
【美洲華聯社4月27日帕薩迪納市訊】
於不少來美華人，房地產交易是許多人一生中最重要的財務交易之一。然而，正因為其巨大的經濟利益，房地產市場也成為了欺詐活動的溫床。欺詐是指故意隱瞞或歪曲特定事實，以影響他人採取損害其利益的行動。房地產欺詐是指通過與房地產業務有關的不道德活動進行盜竊。加州的司法系統包括防止房地產欺詐的法律。政府目前已制定多項法律，以保護無辜的房地產投資者。為了保護民眾免受這些不當行為的影響，前檢察官、亞凱迪亞市市長，現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.），就總結介紹了以下不同類型的常見騙局，以及民眾應如何防范。
加州對房地產欺詐的法律定義
鄭博仁律師指出，房地產欺詐不僅僅是一種定義簡單的犯罪。它包括加州不同法律所禁止的各種行為。在涉及各種類型的房地產欺詐案件中，檢察官使用的主要法規是《刑法典》第 487 條，即州法律中針對重大盜竊罪的規定。這一規則之所以適用，是因為房地產欺詐涉及通過偽裝進行盜竊。要將房地產欺詐定性為重大盜竊，當事人必須詐騙他人價值超過 950 美元的財產。在房地產行業，這一門檻很容易達到。
大多數房地產欺詐案件並不完全符合巧取豪奪罪的法律范疇。因此，檢方會使用其他法規或將 PC 487 與其他專門法規相結合。這些法規包括：
房地產欺詐的類型
鄭博仁律師指出，與其他白領犯罪類似，房地產欺詐通常也是一種復雜的陰謀，在這種情況下，涉案人往往會變得很有創意。有時，不少華人甚至意識不到自己的行為是非法的。因此，不可能概述所有可能被視為房地產欺詐的行為類型。但有關政府部門目前始終保持警覺，隨時捕捉可能構成這種形式欺詐的賺錢活動。他們也會得到加州房地產局的協助。鄭博仁律師稱，該部門接受公眾的投訴，如果發現任何待處理的房地產交易中存在可疑跡象，也會提出申請。
最常見的房地產欺詐類型包括：
1. 法拍欺詐 (Foreclosure Fraud)
這種類型的欺詐通常發生在某人因無力支付其房產或住宅的抵押貸款而面臨法拍的情況下。雖然根據《民法典》第 2945.4 條的規定，這種行為是非法的，但由於許多借款人無法償還抵押貸款，因此這種行為很常見。事實上，相關記錄是公開的，這使得陷入困境的房主很容易成為受害者。
如果您是法拍顧問或其他向面臨法拍的業主提供服務的專業人士，您很可能會觸犯《民法典》第 2945.4條法拍欺詐罪。有多種行為可能會導致對您的止贖欺詐提起刑事訴訟。如果您有以下行為，您將面臨起訴：
法拍欺詐的類別：
2. 偽造文件或契約（Forged documents or deeds）
偽造財產文件涉及篡改財產契約或試圖歪曲偽造的所有權契約。根據《刑法典》第 115 PC 條，在公共記錄辦公室（如縣書記員辦公室）記錄偽造文件（包括房地產契約）屬於違法行為。如果您試圖使用偽造的房產証獲得貸款或提供房產出售，也將構成房地產欺詐罪。根據PC 115和PC 470（該州的偽造法），您可能因此類行為而面臨起訴。
3. 偷租 （Rent Skimming）
在以下情況下，您可能違反了《民法典》第 890 條的規定，該條法規明確禁止偷租行為：
不過，鄭博仁律師指出，這條法律也有例外。如果您在收取租金后的 30 天內有以下行為之一，則不會面臨 “偷租 “指控：
如果您僅有一次偷租行為，您將受到民事訴訟。但是，多次瞞報租金的行為將導致刑事訴訟和處罰。
4. 稻草人買家計劃 （Straw Buyer Schemes）
這種類型的欺詐行為發生在您要求他人為您購買房產時，通常是因為他們有良好的信用記錄。在這種交易中，”稻草 “一詞指的就是買方。例如，您請他人代n您申請抵押貸款，因為他們的信用評級良好，而n您的信用評級不足。作為交換，n您給對方一些錢。他們簽署抵押文件，購買房產，並將房產過戶給n您。但是，您並沒有按照約定匯出按揭付款，而是讓買方與貸款人打交道。在該交易中，您是稻草買家，您可能因房地產欺詐而面臨刑事訴訟。
5. 非法炒房 (Illegal Property Flipping)
如果您是房地產經紀人、抵押貸款經紀人或財產評估師，您很可能因非法炒賣財產而面臨起訴。當您通過欺詐性評估錯誤地抬高房產價值時，就屬於非法炒房：
大多數人的炒房行為並不違法。購買房產、翻新后出售獲利是合法的，前提是新價格合理且不是欺詐所致。
6. 掠奪性貸款 (Predatory Lending)
掠奪性貸款是指作為抵押貸款經紀人，您制定再融資貸款計劃，並在計劃中加入對借款人毫無益處的高額費用。相反，您打算最大限度地提高您的佣金，而不考慮借款人償還貸款的能力。構成掠奪性貸款的行為包括:
對房地產欺詐的處罰
您因房地產欺詐而受到的處罰和量刑將取決於檢察官用來指控您的特定法規。
重大盜竊房地產欺詐的處罰
根據《刑法》第 487 節重罪盜竊罪對房地產欺詐的指控是搖擺不定的。該罪行既可能是加州重罪，也可能是輕罪，這取決於：
PC 487 輕罪的潛在處罰包括：
房地產欺詐 PC 487 重大盜竊重罪可能受到的處罰包括：
法拍欺詐的處罰
根據《民法典》第 2945.4 條，法拍欺詐屬於輕罪。輕罪指控的處罰如下：
法拍欺詐重罪的處罰是：
此外，法拍欺詐法規還包含一項特殊條款，允許法院在您因相關指控而受到的任何其他處罰之外再加重處罰。
對偷租的處罰
對於違反《民法典》第 890條的偷租行為，您將受到的處罰將取決於是單次偷租還是多次偷租。如果您被指控的是單次偷租行為，您將隻面臨民事處罰。民事訴訟意味著任何因您的房地產欺詐行為而受到傷害的人都可以起訴您。如果他們起訴您，您需支付：
如果多次發生租金盜用行為，您將面臨刑事起訴和處罰。偷租是一種搖擺不定的行為。輕罪指控會導致：
因盜竊房租重罪被定罪者將被判處：
對偽造契約的處罰
根據《加州刑法典》第 115 節，偽造契約始終是一項重罪。處罰如下：
額外處罰
檢察官必須証明什麼？
要証明您犯有任何形式的房地產欺詐罪，檢察官必須証明犯罪要素，這些要素也構成犯罪的法律定義。這些要素是：
針對房地產欺詐指控的常見辯護策略
您的辯護律師可以使用以下部分或全部辯護策略來對抗您的房地產欺詐指控。
1. 您沒有欺詐意圖
房地產欺詐的基本要素之一是欺詐意圖。無論您做了什麼，如果沒有欺詐意圖，法院是無法將您定罪的。您的行為可能是出於好意，或者您曲解了您行為的含義及其影響。如果發生了上述任何一種情況，陳述缺乏意圖作為您的辯護理由可能是有益的。即使您所犯的錯誤可能會對您或您的業務造成影響，但如果您的行為沒有欺詐意圖，您就沒有犯罪。
2. 業主同意交易
通常情況下，您被指控的欺詐性房地產交易與您與他人財產的交易有關。投訴人是老年人的情況更為常見。在許多此類案件中，老人同意您代表他們，但他們忘記或混淆了這一點。在征得他人同意的情況下善意幫助他人可以作為有效辯護。此外，這還與缺乏意圖密切相關，沒有意圖就無法定罪。您的刑事律師會知道在什麼情況下以及如何將所有人的同意作為適當的辯護策略。
3. 虛假指控
房地產行業十分復雜，往往涉及多人。由於參與者眾多，真凶很容易指控i您欺詐，以掩蓋他們的非法行為。您的情況也可能是身份盜竊，即他人冒用您的名義進行非法交易。有時，一個人可能會合法地將其財產賣給您，然后想要回來。您的辯護律師可以幫助您收集証據以証明您的清白。
房地產欺詐的指控可能是毀滅性的，尤其是有可能被判入獄和巨額罰款。如果您在加州洛杉磯及其周邊地區面臨此類指控，建議尋求專業法律建議。我們了解欺詐法和司法系統錯綜復雜的細節。憑借豐富的經驗，我們將積極爭取說服法庭減輕或撤銷對您的指控。
如何聯絡我們
如果您針對加州的相關法律有任何疑問，歡迎與我們經驗豐富的律師團隊聯絡，捍衛您的權利。您可以填寫我們的在線表格，或致電888-356-4937或發送郵件到鄭博仁聯合律師事務所中文團隊CN@pprclaw.com。
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