法訊║加州租金管制：AB-1482法案房東房客必知!

亞凱迪亞前市長、市議員鄭博仁律師

【美洲華聯社5月25日帕薩迪納市訊】加州的房租管制法將對 800 多萬人產生影響。如果您是房東或租戶，了解租金漲幅上限對您的影響至關重要。前檢察官、亞凱迪亞市市長、聖蓋博谷商會主席，現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.），對此進行了深入分析。

加州州長紐森（Gavin Newson）最近簽署了第 1482 號議會法案（AB-1482），這是一項設立房租上漲上限的綜合性法案。鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)表示由於存在豁免條款，並非所有人都會受到 AB-1482 法案的影響，但該法律仍將影響約 800 萬加州居民。無論您是租戶還是房東，熟悉 AB-1482 法案都非常重要。了解該法案將有助於您保持合規，並為在必要時維護自己的權利做好准備。

什麼是 AB-1482？該法案有何作用？

第 1482 號眾議院法案是一項全面的租金增長上限法案，於 2019 年 9 月由加州州長紐森簽署成為法律。從 2020 年 1 月 1 日起，AB-1482 法案將限制加州各地的租金漲幅，每年不得超過 5% 加上當地通貨膨脹率。鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)表示, 這些規定將對不同城市產生不同的影響，具體取決於這些城市是否已經制定了租金控制法律。除非另行表決，否則該措施預計將於 2030 年到期。

我的房產會受到租金管制嗎？還是我可以豁免？

租金漲幅上限對那些在沒有現行租金控制法律的城市擁有 15 年以上房產的房東影響最大。州法律將豁免過去 15 年內建成的建筑。這是一個滾動的合規日期。換句話說，2008 年建成的樓房將從 2023 年開始遵守租金漲幅上限，2009 年建成的樓房將需要在 2024 年之前遵守，等等。

AB-1482 還豁免了非公司或房地產投資信托所有的單戶自住房，包括自住者出租或租賃不超過兩個單元或臥室的住宅。因此，如果您成立有限責任公司(LLC)出租您的起步房，您將受到影響。該法案還豁免了業主居住其中一個單元的復式住宅。

鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)表示, 居住在現有租金控制法城市中的居民基本上不會受到這項措施的影響。不過，他們將繼續受到《科斯塔-霍金斯法案》（Costa-Hawkins Act）下租金控制法律的監管，該法案是加州的一項法律，允許住宅不動產的所有者為符合特定標准的住房確定初始和后續租金標准，但有一定的限制。

您還應該了解些什麼？

除租金控制措施外，AB-1482 還將要求房東在驅逐已在一個單元居住一年以上的租戶之前，必須確定 “正當理由”。如果房東想驅逐租戶以建造公寓或進行大規模翻修，則必須支付相當於一個月房租的搬遷費。

根據 AB-1482，業主仍可基於以下原因驅逐租戶：

未付租金
違反租約的重要條款
滋擾、浪費、非法或犯罪活動
拒絕簽署書面延期或續租合同
未經房主同意進行轉讓或轉租
拒絕業主進入單元房
業主將自己或家人遷入單元
業主計劃進行大規模裝修
業主將完全停業

鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)表示, 正當理由法將從根本上杜絕房東在未提供明確理由的情況下驅逐租戶的行為，該法隻適用於目前尚未制定當地正當理由法的城市。如果您對 AB-1482 以及其是否適用於您的房產有任何疑問，請咨詢律師。

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