【美洲華聯社5月17日帕薩迪納市訊】根據美國人口普查局的數據，洛杉磯縣超過54%的住房單位由租客居住，因此驅逐案件（法律上稱為“非法滯留訴訟”）十分常見。在洛杉磯，租賃市場活躍，但房東與租客之間的法律糾紛也日益增多，尤其是涉及驅逐程序時，房東往往面臨復雜的法律要求和冗長的訴訟流程。若未能嚴格遵守法律程序，可能導致訴訟延誤甚至敗訴。 針對這一情況， 前檢察官、現任南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.) ，近日在采訪中特別就房東權益保護問題進行了深入解析，旨在為房東提供全面的法律解析，涵蓋正當理由驅逐的類型、關鍵通知要求、訴訟流程，以及如何高效完成驅逐程序，確保您的權益得到最大保障。
《2019年加州租戶保護法》
《2019年加州租戶保護法》（Assembly Bill 1482，簡稱AB 1482）於2020年1月1日生效，旨在保護加州住宅租戶的權益。該法案主要規定：
- 租金上限：限制年度租金漲幅（通常不超過5% + 通貨膨脹率，最高不超過10%）。
- 正當理由驅逐（Just Cause Eviction）：房東必須基於法定正當理由才能終止租約，適用於租客連續居住滿12個月的情況。
鄭博仁律師指出，值得注意的是，某些城市（如洛杉磯）的本地法規（如《租金穩定條例》RSO）可能比AB 1482更嚴格，房東需同時遵守州法與地方法規。
正當理由驅逐的分類
加州法律將正當理由驅逐分為兩類：
1. 過錯型驅逐（At-Fault Evictions）指因租客違反租約條款而導致的驅逐，常見理由包括：
- 未支付租金（可發出《3日付租或搬離通知》）
- 從事犯罪活動
- 違反租約重要條款（如未經許可轉租、養寵物等）
- 嚴重破壞物業
2. 無過錯型驅逐（No-Fault Evictions）
指租客無過錯，但因房東合理需求而終止租約，例如：
- 房東或其直系親屬需自住
- 物業需拆除或大規模翻新
- 政府命令要求物業騰空
鄭博仁律師提醒業主注意：洛杉磯縣的 COVID-19 驅逐禁令（正式名稱為“COVID-19 租戶保護決議”）已於 2023 年 3 月 31 日到期，不再適用於與疫情相關的租金未支付或其他 COVID-19 相關原因的驅逐保護。然而，2025 年 2 月 26 日，洛杉磯縣政委員會通過了一項新的縣范圍內的驅逐禁令，以應對 2025 年 1 月的野火災害。此禁令適用於在 2025 年 2 月 1 日至 7 月 31 日期間因野火導致收入減少至少 10% 的符合條件的租戶。受影響的租戶必須在每月租金到期后的七天內向房東提交財務困難的自我認証，並在 2025 年 7 月 31 日之前償還未支付的租金。此禁令適用於洛杉磯縣的所有地區，包括市轄區和非建制地區。因此，盡管 COVID-19 相關的驅逐保護已結束，但目前存在一項與 2025 年野火相關的臨時驅逐禁令。如果您或他人受到野火的經濟影響，可能符合該禁令的保護條件，房東需咨詢律師確認合法性。
關鍵驅逐通知類型
1. 3日付租或搬離通知（Cal. Civ. Proc. Code § 1161(2)）
若租客未按時支付租金，房東可發出此通知，要求租客在3個工作日內付清欠款或搬離。若租客未履行，房東可向法院提起非法滯留訴訟。
2. 3日糾正違約或搬離通知（Cal. Civ. Proc. Code § 1161(3)）
適用於租客違反租約條款（如養寵物、噪音擾民等），房東需明確列出違約行為及糾正方式。若租客未在3日內糾正，房東可進一步採取法律行動。
3. 3日無條件搬離通知（Cal. Civ. Proc. Code § 1161(4)）
針對嚴重違約行為（如非法活動、重大財產損壞），租客無糾正機會，必須立即搬離。
加州驅逐流程概覽
- 發出通知：根據驅逐理由選擇正確的通知類型（3日、30日、60日或90日通知）。
- 提交非法滯留訴訟：若租客未遵守通知，房東可向法院提起訴訟。
- 租客答辯：租客有5天時間回應訴訟，否則房東可申請默認判決。
- 庭審與執行：若案件進入庭審，房東需証明驅逐理由合法。勝訴后，法院將簽發《佔有令狀》（Writ of Possession），由警長執行強制搬離。
律師如何協助房東？
由於加州驅逐法規復雜，尤其是AB 1482和地方法規的疊加適用，房東極易因程序錯誤導致訴訟失敗。專業律師可提供以下幫助：
- 確保通知合法有效，避免因技術性問題被法院駁回。
- 代理全程法律程序，包括文件提交、庭審辯護等。
- 應對租客抗辯，例如租客以“疫情影響”或“維修問題”為由反駁驅逐。
- 協助處理特殊規定，確保驅逐符合當前法律要求。
驅逐租客是一項高度法律化的程序，任何細微的疏漏都可能導致案件被駁回或延遲。從正確送達通知到法庭訴訟，每個環節都需要嚴謹的法律策略支持。鄭博仁律師事務所（Law Offices of Paul Cheng）房屋租賃法律師團隊深耕南加州房地產法律事務，尤其在非法滯留訴訟領域擁有豐富經驗，能夠為房東提供精准、高效的法律服務，確保您的物業權益得到有力維護。
如果您正面臨租客驅逐問題，或對加州的租賃法規存在疑問，請立即聯系我們的專業團隊進行咨詢。撥打 (626) 356-8880，讓鄭博仁律師事務所成為您最堅實的法律后盾。鄭博仁律師事務所
房屋租賃法擁有豐富的非法滯留訴訟經驗，致力於為房東提供高效、合規的法律服務。我們的服務包括：
- 評估驅逐理由的合法性
- 起草與送達法律通知
- 代理訴訟及強制執行程序
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