法訊║在加州驅逐房客需經哪些法律程序？

亞凱迪亞市市議員鄭博仁律師

【美洲華聯社4月1日帕薩迪納市訊】在加州驅逐房客需要有合法理由並遵守嚴格的法律步驟，房東一定要確保遵循這些法律規定的確切程序，避免驅逐訴訟被法院駁回，或被房客反告。

前檢察官、現任亞凱迪亞市市長、南加州知名華裔審判出庭律師鄭博仁（Paul P. Cheng, Esq.)就表示，

在加州法律中，房東必須遵循一系列法律程序才能合法驅逐租戶，驅逐過程通常涉及以下內容：
• 向法院提交表格
• 向租戶發出通知
• 租戶將做出回應或不回應
• 法院安排聽証會
針對不同的情況，終止租賃條約和驅逐的程序會有所不同。另外，鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)還提醒業主，在某些實行租金管控條例的地區，還可能會有額外的終止租賃條約和驅逐的程序。
一．驅逐原因
1.收到通知後無法支付租金
在加州，房東不能非法驅逐租戶。但是，房東有權在未能按時收到租金后驅逐租戶。根據加州住房法，租金若在到期日後的第二天仍然未被支付，將被視為延期支付。然而房東必須告訴租戶並讓其理解，租金/租賃協議中寬限期的規定。當寬限期已過，房東可以發出通知，以要求租戶在三天以內要麼支付租金或要麼主動搬出。驅逐通知不包括延交租金所產生的額外費用或利息。隻有當租戶收到通知後，租戶未能支付租金，房東才能繼續驅逐程序。參見Cal. Code of Civ. Proc. § 1161(2)

2.違反租賃協議
租戶簽署了租賃協議，房東必須根據協議條款維護其責任。如果租戶在租賃協議中違反了任何條款，房東則可以發出為期3天的通知，要求租戶消除違規行為或搬出，從而避免驅逐程序。以下是租戶違反租賃協議的例子：
• 造成房產內的財產損失
• 如果租賃協議不允許養寵物，但租戶擅自養寵物
• 超過被允許的居住的人口數量
• 在房產內進行非法活動
• 房東可以在租戶未遵守合規通知后進行驅逐過程。
3.多次故意損害房產或進行違規行為
如果租戶多次進行嚴重的違規行為，房東可以發出無條件通知，租戶在收到通知后的三天內必須搬出。該通知使得租戶解決違規問題的機會，如果租戶在收到該通知后，仍然在三天后沒有搬出，房東則可以提起驅逐訴訟。向租戶發出通知的原因可為：
• 參與場所內的非法活動
• 在租賃的房產內造成了嚴重的麻煩
• 對該房產造成了無法彌補的損害
• 將租賃的房產分配給其他人或轉租
4.租戶沒有租賃合同或者租賃合同結束
在加州實行租金管制的城市，房東在沒有合理理由的情況下不能終止租約。但在其他地區，如果租戶在租約期滿后仍不搬出，房東可以採取驅逐程序。
二、起訴與驅逐程序
1.如何起訴？
在確立驅逐過程的可能原因之后，房東可以向法院提出起訴租戶，以將其驅逐。在加州，向法院申請起訴的費用從$385-$435不等，申請執行令則另外需要$40。
2. 送達訴狀
任何年滿18歲且與案件無關的人都可以作為送達員，在房東提交起訴狀后60天內，將起訴狀送達租戶，否則案件可能被駁回。房東可通過以下途徑送達傳票及起訴狀:
• 親自送達: 送達員親自將傳票和起訴狀交給租戶。
• 替代送達: 如果租戶不在家，送達員可以把法庭文件交給任何有能力的家庭成員。送達員還必須給此地址的租戶郵寄一份副本。
• 郵寄: 隻有在法院許可的情況下，房東才能使用此種送達方式。送達員可以把傳票和起訴狀的副本張貼在該房產的可見部分。並且，房東需要郵寄另一份副本到租戶最后已知的地址。
• 通過認証的郵件或者送達員直接送達是最好的送達方式。租戶收到傳票和起訴狀副本后，將有機會回應房東的起訴狀。房東必須在60天內送達起訴狀，否則法院將駁回驅逐訴訟。
3. 遵守通知
在向法院提出驅逐之前，您需要向租戶發出遵守通知。
4. 要求返還房產
（1）提出動議以獲得法院的判決
在驅逐租戶之前，房東必須等待法律上所規定的租戶所擁有的“答辯期”，這可以在5-15天內。如果租戶沒有回應您的驅逐投訴，您將贏得此案並獲得缺席判決。如果租戶沒有回應，房東有以下選擇：
• 房東可以在沒有聽証會的情況下要求法院缺席判決。根據法院的日程安排，這可能需要幾天到幾周的時間。
• 房東可以立即從法院辦公室的書記員那裡獲得返還房產的命令，這僅在房東不要求退款的情況下適用。
• 如果租戶上訴並不願意搬出，這兩個選擇將不允許租戶辯護。
（2）如果租戶不同意搬出並進行了答辯
• 租戶有5個工作日去回應房東的起訴狀，並另外有10天去送達答辯狀。因此，租戶一共擁有15天的時間在聽証會前做出答辯。房東收到租戶的回應后，可以提出要求聽証會的請求。聽証會的日期一般在該請求后的二十天內確定。
5. 租戶返回租地
• 如果房東贏得了案件，法官將簽發執行令，驅逐程序開始。執行令是租戶將收到的最后一個通知。租戶需要在警員採取強制性驅逐行動前主動搬離。執行令可以根據要求在聽証會召開的同一天發布。這可能需要幾天的時間送達給租戶。租戶可以上訴將其停留時間延長至40天，並申請執行。如果法院同意他們的要求，他們將獲得40天的寬限期以搬出。如果他們不這樣做，這可能會導致警員的強迫驅逐。
• 在將執行令狀送給租戶后，將為他們提供5天的寬限期以搬離該房產。如果過了寬限期，租戶仍然停留在該房屋中，警員將強行驅逐租戶。
• 租戶收到執行令之后的五天內必須搬出。
6. 加州的驅逐所需時間
• 以上是加州合法驅逐租戶的平均時間線。如果租戶在法庭上反駁，則驅逐時間可能會延長。
7. 証據出示
（1）如何保留良好的記錄
如果租戶不同意啟動驅逐程序，並且他們向法院做出了答辯。鄭博仁律師就提醒，非常重要的一點是，您要保留所有的証據，以便您可以向法官出示這些証據並贏得案件。如果您沒有保留您的証據，您可能很難証明自己的案件並獲勝。如果証據產生爭議，這也可能會影響您的整個驅逐請求。您可以通過以下方法整理您的証據：
• 保留紙質証據。紙質証據有時可能會比較難找到，而且可能會佔用很多存儲空間，並且可能容易丟失、損壞、被盜或被火燒毀。
• 掃描文檔。建議您可以將重要文件掃描到您的電腦中以作保留。
• 備份。您可以使用Dropbox，Google Drive，OneDrive或任何其他易於搜索的選項存儲和備份您的文件。與紙質証據相比，這可能將更有效。
• PMS。也可使用PMS管理軟件來保留您的証據，比如：租賃協議，簽名的文件，電子郵件，筆記，發票，付款，圖片，視頻，以及任何您可以想到的其他証據。將每個文檔掃描到軟件中是最好的保留証據的方法。

（2）如果租戶不支付租金並且對此索賠提出異議，那麼您應該向法官出示以下內容：
• 您的租賃協議。向法院出示租期，租金，以及延遲付款等相關條款。
• 所有的付款記錄。 向法院出示租戶以前的所有付款，通常是如何進行（支票，信用卡，ACH等）以及通常支付的日期。
• 所有的付款退回記錄。向法院出示租戶的支票被退回的記錄，比如：他們的銀行帳戶沒有足夠的資金，或者在信用卡付款被拒絕。您還可以向法院出示銀行可能向您收取的費用，並根據您的租賃協議租戶欠您的任何款項。
• 所有的通訊記錄。任何書面証據都比口頭或電話更有效。如果您通過文字，電子郵件，信件向租戶發送了自動化或手動付款提醒，這可以証明租戶知情，並有充足的時間進行付款。
（3）違反租約的証據：
如果您因為租戶違反租約而驅逐租戶，例如租戶噪音過大而被投訴，租戶未經授權養寵物，或租戶損壞不動產，您可以通過以下任何一種方法來保留証據:
• 安全攝像頭。如果您有一個監控系統，可以顯示他們犯罪或違反租約的行為，可以肯定地說，您通常會贏得這場糾紛。
• 視頻。如果您沒有當場抓住他們，最好的辦法就是用您的手機錄下任何損壞或違反租約的視頻。
• 圖片。人們說一幅圖片勝過千言萬語。在這種情況下，一幅畫可能價值數千美元!即使您拍了視頻，也要給法官看照片，通過電子郵件或打印出來的圖片更加清晰。
• 租賃條款。向法院展示他們違反了租賃協議中的哪個條款。如果您沒有在租賃協議中列出每一個條款，也不要擔心。如果違規行為足夠嚴重，可能就不需要明示的條款。不過，您最好在您的協議中加入驅逐租戶的所有潛在原因，以及未來可能出現的違規行為。
如果您有更多疑問，請致電中文專線(626)570-8888或發郵件至CN@pprclaw.com中文服務團隊。鄭博仁聯合律師事務所由其首席出庭律師鄭博仁帶領，擁有多年法庭實戰經驗，在業內享有較高聲譽。鄭律師的訴訟及辯護團隊已經為客戶追回了上百萬美元，團隊提供免費案例評估。