法訊║在加州驅逐房客需經哪些法律程序?

亞凱迪亞市市長、南加州知名華裔審判出庭律師鄭博仁

【美洲華聯社4月1日帕薩迪納市在加州驅逐房客需要有合法理由並遵守嚴格的法律步驟,房東一定要確保遵循這些法律規定的確切程序,避免驅逐訴訟被法院駁回,或被房客反告。

前檢察官、現任亞凱迪亞市市長、南加州知名華裔審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)就表示,

在加州法律中,房東必須遵循一系列法律程序才能合法驅逐租戶, 驅逐過程通常涉及以下內容:
• 向法院提交表格
• 向租戶發出通知
• 租戶將做出回應或不回應
• 法院安排聽証會
針對不同的情況,終止租賃條約和驅逐的程序會有所不同。另外,鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)還提醒業主,在某些實行租金管控條例的地區,還可能會有額外的終止租賃條約和驅逐的程序。
一.驅逐原因
1.收到通知後無法支付租金
在加州,房東不能非法驅逐租戶。但是,房東有權在未能按時收到租金后驅逐租戶。根據加州住房法,租金若在到期日後的第二天仍然未被支付,將被視為延期支付。然而房東必須告訴租戶並讓其理解,租金/租賃協議中寬限期的規定。當寬限期已過,房東可以發出通知,以要求租戶在三天以內要麼支付租金或要麼主動搬出。驅逐通知不包括延交租金所產生的額外費用或利息。隻有當租戶收到通知後,租戶未能支付租金,房東才能繼續驅逐程序。參見Cal. Code of Civ. Proc. § 1161(2)

2.違反租賃協議
租戶簽署了租賃協議,房東必須根據協議條款維護其責任。如果租戶在租賃協議中違反了任何條款,房東則可以發出為期3天的通知,要求租戶消除違規行為或搬出,從而避免驅逐程序。以下是租戶違反租賃協議的例子:
• 造成房產內的財產損失
• 如果租賃協議不允許養寵物,但租戶擅自養寵物
• 超過被允許的居住的人口數量
• 在房產內進行非法活動
• 房東可以在租戶未遵守合規通知后進行驅逐過程。
3.多次故意損害房產或進行違規行為
如果租戶多次進行嚴重的違規行為,房東可以發出無條件通知,租戶在收到通知后的三天內必須搬出。該通知使得租戶解決違規問題的機會,如果租戶在收到該通知后,仍然在三天后沒有搬出,房東則可以提起驅逐訴訟。向租戶發出通知的原因可為:
• 參與場所內的非法活動
• 在租賃的房產內造成了嚴重的麻煩
• 對該房產造成了無法彌補的損害
• 將租賃的房產分配給其他人或轉租
4.租戶沒有租賃合同或者租賃合同結束
在加州實行租金管制的城市,房東在沒有合理理由的情況下不能終止租約。但在其他地區,如果租戶在租約期滿后仍不搬出,房東可以採取驅逐程序。
二、起訴與驅逐程序
1.如何起訴?
在確立驅逐過程的可能原因之后,房東可以向法院提出起訴租戶,以將其驅逐。 在加州,向法院申請起訴的費用從$385-$435不等,申請執行令則另外需要$40。
2. 送達訴狀
任何年滿18歲且與案件無關的人都可以作為送達員,在房東提交起訴狀后60天內,將起訴狀送達租戶,否則案件可能被駁回。房東可通過以下途徑送達傳票及起訴狀:
• 親自送達: 送達員親自將傳票和起訴狀交給租戶。
• 替代送達: 如果租戶不在家,送達員可以把法庭文件交給任何有能力的家庭成員。送達員還必須給此地址的租戶郵寄一份副本。
• 郵寄: 隻有在法院許可的情況下,房東才能使用此種送達方式。送達員可以把傳票和起訴狀的副本張貼在該房產的可見部分。並且,房東需要郵寄另一份副本到租戶最后已知的地址。
• 通過認証的郵件或者送達員直接送達是最好的送達方式。租戶收到傳票和起訴狀副本后,將有機會回應房東的起訴狀。房東必須在60天內送達起訴狀,否則法院將駁回驅逐訴訟。
3. 遵守通知
在向法院提出驅逐之前,您需要向租戶發出遵守通知。 
4. 要求返還房產
(1)提出動議以獲得法院的判決
在驅逐租戶之前,房東必須等待法律上所規定的租戶所擁有的“答辯期”,這可以在5-15天內。 如果租戶沒有回應您的驅逐投訴,您將贏得此案並獲得缺席判決。如果租戶沒有回應,房東有以下選擇:
• 房東可以在沒有聽証會的情況下要求法院缺席判決。根據法院的日程安排,這可能需要幾天到幾周的時間。
• 房東可以立即從法院辦公室的書記員那裡獲得返還房產的命令,這僅在房東不要求退款的情況下適用。
• 如果租戶上訴並不願意搬出,這兩個選擇將不允許租戶辯護。
(2)如果租戶不同意搬出並進行了答辯
• 租戶有5個工作日去回應房東的起訴狀,並另外有10天去送達答辯狀。因此,租戶一共擁有15天的時間在聽証會前做出答辯。房東收到租戶的回應后,可以提出要求聽証會的請求。 聽証會的日期一般在該請求后的二十天內確定。
5. 租戶返回租地
• 如果房東贏得了案件,法官將簽發執行令,驅逐程序開始。執行令是租戶將收到的最后一個通知。 租戶需要在警員採取強制性驅逐行動前主動搬離。執行令可以根據要求在聽証會召開的同一天發布。這可能需要幾天的時間送達給租戶。租戶可以上訴將其停留時間延長至40天,並申請執行。 如果法院同意他們的要求,他們將獲得40天的寬限期以搬出。如果他們不這樣做,這可能會導致警員的強迫驅逐。
• 在將執行令狀送給租戶后,將為他們提供5天的寬限期以搬離該房產。如果過了寬限期,租戶仍然停留在該房屋中,警員將強行驅逐租戶。
• 租戶收到執行令之后的五天內必須搬出。
6. 加州的驅逐所需時間
• 以上是加州合法驅逐租戶的平均時間線。如果租戶在法庭上反駁,則驅逐時間可能會延長。
7. 証據出示
(1)如何保留良好的記錄
如果租戶不同意啟動驅逐程序,並且他們向法院做出了答辯。鄭博仁律師就提醒,非常重要的一點是,您要保留所有的証據,以便您可以向法官出示這些証據並贏得案件。如果您沒有保留您的証據,您可能很難証明自己的案件並獲勝。如果証據產生爭議,這也可能會影響您的整個驅逐請求。您可以通過以下方法整理您的証據:
• 保留紙質証據。紙質証據有時可能會比較難找到,而且可能會佔用很多存儲空間,並且可能容易丟失、損壞、被盜或被火燒毀。
• 掃描文檔 。建議您可以將重要文件掃描到您的電腦中以作保留。
• 備份 。您可以使用Dropbox,Google Drive,OneDrive或任何其他易於搜索的選項存儲和備份您的文件。與紙質証據相比,這可能將更有效。
• PMS。也可使用PMS管理軟件來保留您的証據,比如:租賃協議,簽名的文件,電子郵件,筆記,發票,付款,圖片,視頻,以及任何您可以想到的其他証據。將每個文檔掃描到軟件中是最好的保留証據的方法。

(2)如果租戶不支付租金並且對此索賠提出異議,那麼您應該向法官出示以下內容:
• 您的租賃協議。向法院出示租期,租金,以及延遲付款等相關條款。
• 所有的付款記錄。 向法院出示租戶以前的所有付款,通常是如何進行(支票,信用卡,ACH等)以及通常支付的日期。
• 所有的付款退回記錄。向法院出示租戶的支票被退回的記錄,比如:他們的銀行帳戶沒有足夠的資金,或者在信用卡付款被拒絕。您還可以向法院出示銀行可能向您收取的費用,並根據您的租賃協議租戶欠您的任何款項。
• 所有的通訊記錄。任何書面証據都比口頭或電話更有效。如果您通過文字,電子郵件,信件向租戶發送了自動化或手動付款提醒,這可以証明租戶知情,並有充足的時間進行付款。
(3)違反租約的証據:
如果您因為租戶違反租約而驅逐租戶,例如租戶噪音過大而被投訴,租戶未經授權養寵物,或租戶損壞不動產,您可以通過以下任何一種方法來保留証據:
• 安全攝像頭。如果您有一個監控系統,可以顯示他們犯罪或違反租約的行為,可以肯定地說,您通常會贏得這場糾紛。
• 視頻。如果您沒有當場抓住他們,最好的辦法就是用您的手機錄下任何損壞或違反租約的視頻。
• 圖片。人們說一幅圖片勝過千言萬語。在這種情況下,一幅畫可能價值數千美元!即使您拍了視頻,也要給法官看照片,通過電子郵件或打印出來的圖片更加清晰。
• 租賃條款。向法院展示他們違反了租賃協議中的哪個條款。如果您沒有在租賃協議中列出每一個條款,也不要擔心。如果違規行為足夠嚴重,可能就不需要明示的條款。不過,您最好在您的協議中加入驅逐租戶的所有潛在原因,以及未來可能出現的違規行為。
如果您有更多疑問,請致電中文專線(626)570-8888或發郵件至[email protected]中文服務團隊。鄭博仁聯合律師事務所由其首席出庭律師鄭博仁帶領,擁有多年法庭實戰經驗,在業內享有較高聲譽。鄭律師的訴訟及辯護團隊已經為客戶追回了上百萬美元,團隊提供免費案例評估。

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