近些年越来越多的中国人来美国买房置地。”有土斯有财”、”有房才有家”的传统也飘洋过海被华人带到美国。面对房价的不断上扬与房源的紧俏，一些人也在琢磨自己来操盘做土地开发，建造房产以获取更多利益。这种想法很有市场意识，但也有资深业者提醒，在美国做土地开发，虽利润可观，却也风险遍布，只适合少部分有准备、有风险承担能力的投资人。
在美国参与管理过250多个大中型工程项目的海通工程公司总裁李江博士表示，在美国这样的法制社会，房地产开发是千本万利的买卖。运作得当，会是一个点石成金的过程，把一片黄土变成无数的金条钞票；但运作不当，则有让开发者破产的风险。
哪些人不适合做土地开发
李江博士是操盘的生意人，但或许是自幼为基督徒的缘故，笔者在与其谈话时，看到他的笑容里有时会带一点”憨”，给人亲切和信任之感。他在与众人讲解何为土地开发时，也首先提醒大家注意这里面的风险。他用了一连串的排比句强调说：”如果你要安稳的居家过日子，不要尝试房地产开发，因为里面充满了风险；如果你想一夜暴富，不要尝试房地产开发，因为这是需要长期经营的项目；如果你想一本万利，不要从事房地产开发，因为这是一个高投入、高回报的行业，是一个千本万利的行业。”
怎样的人适合做土地开发
要从事房地产土地开发，需具备怎样的素质与条件呢？李江认为，从大处讲，适合这一行的人有三个特征：第一，需有一颗”很大”的心，能经得起事，有很强的承受力、抗压力。第二，要有雄厚的资金。第三，要有经验，有知识。
土地开发权vs土地所有权
在中国大陆现有体制下，民众对土地不具所有权，听说在美国购买房产土地后会拥有该不动产的绝对所有权，因此一些人又以为只要有所有权就可以”为所欲为”，在该土地上随意开发和建造。事实上这是一种误解。
李江解释，在美国，土地所有权（Title）与土地开发权（Entitlement）同根不同义，是完全不同的概念。简单说，土地所有权是客观的实体物质，决定了业主”有什么”，一旦拥有则具有永久性，业主对其有控制权，受法律保护，同时也是可转让的商品（commodity）。土地开发权则是人为制定出来的、具有主观性的条例与约定，决定了开发商”干什么”，有过期时间（比如开工证6个月以后失效），地主对其没有控制权，性质为政府许可，不受法律保护，有类似期货（option）的属性，通常不能转让或不易转让。
也就是说，在美国，如果只有土地所有权但没有土地开发权，就自行开工建造房子的话，属于违章建筑，是行不通的。
土地开发权的价值
土地开发权是有价值的，而且其价值是可以定义和定量的。李江举例说，一开发商在筹建一栋公寓时准备将原审批的10层改为11层。出于环境、交通和治安等诸多因素的考虑，美国政府在传统上一直对建筑物有严格的高度限制。但随着社会环境的变化，劳动密集型产业在减少，家庭规模在缩小，当地政府放松了限制，同意了11层的新方案。假设每层造价100万元，售价150万，每层盈利50万，市政府的这个批文就可以让该开发商多赚50万元。
土地开发的最大风险
在房地产开发市场身经百战的李江认为，土地开发项目的最大风险是其不确定性。首先，即使有了一块土地，能否顺利的申请到土地开发权是非常不确定的，就像雇主给员工发的奖金，不是员工要求就能要求来的。其次，开发过程中可能遇到各种各样的阻碍，在开发之前，开发商就需要做最充分的尽责分析/可行性分析报告（Due Diligence），主要是分析不可行性，尽力排除一切潜在的拦路虎，尽力排除工程开展后受阻而被”腰斩”的一切风险。再次，市场变幻莫测，项目建好后的营销仍具不确定性。
因为可行性分析报告中需要排除的不可行性实在太多，本文仅简单举几例。
房子建好，申请执照受阻？
南加州钻石吧市的华人日益增多，有从中国大城市来这里的投资人可能会想，这里的娱乐项目看似不多，不如建个房子开卡拉OK馆吧。加州华人营建公会（CACP）会长张翼忠表示，钻石吧市政府有明确规定，辖区内不得开卡拉OK馆，不给营业执照。在做任何产业的项目开发前都应该查证将来的营业许可问题。
项目送上门？再一看，”要等50年”
美国有些业主对土地做了特别的限定，甚至在华人看来有些是很奇怪的限定。李江举例说，有一个很有钱的美国人，拥有一千亩地。但因为一些原因，他特别恨自己的儿子，所以既想把土地作为家族资产让后代继承下去，但又不想让儿子得利，所以把土地放到了信托里并在遗嘱中规定，地会传给长子长孙，但要等50年以后才能开发。如果还没有到50年，儿子找买家或开发商，后者没有看清楚，就把土地买下或做开发准备，那在法律上是无法开发的，不具可操作性。
挖土机停在院子里，人失踪了
承包商/施工方的信用也很关键。张翼忠举例，某人开发一个10万元的加建项目，与一施工队签约，预付3万元，没过几天，几辆挖土机开来了，围墙圈起来了，破土动工。一个多月后，施工人员不见了，联系不上，只剩挖土机还在院子里。后来得知推土机是租借的，人已经跑掉了。
施工挖断管道，责任在谁？
假设工人施工挖断了煤气管道并因此造成火灾，损失20万美元。谁将为此承担责任呢？
李江表示，如果老板（土地拥有者/业主/开发商）将设计与施工两大块全部交给了总承包商来处理，那么设计和施工出现的一切问题都将由总承包商负责。如果老板没有找总承包商，而是自己分头找了设计师和施工队伍，并分别签订了合同，这种情况下的火灾损失则变成由地主/开发商承担。
可能有读者会问，施工队挖断了管子，责任应该由施工方承担吧？其实不然。李江解释，只要施工队是按着图纸去施工的，而图纸上在该位置没有标识管道，就不是施工人员的责任。而设计师则会表示其已经和市府及各公共事业部门做了查询并有书面记录可查，而且在设计图纸上做了备注，要求施工前开发商必须打电话给相关公司，请其专业人士来勘察确定。所以，从经验和现实看，找一个总的承包商，而且是负责、有信用的总承包商，是地主/开发商规避项目风险的一大途径。
美国餐馆有”地沟油”污染？
张翼忠遇到过一个项目，一家餐厅的地下土壤被油垃圾物污染，政府查到了，不论多大代价，都要求整改，经营和转售都成了问题。原来，餐厅对面是一个位置更高的加油站，漏油在地下渗过来了。过去的加油站是单层油槽，地下油污染较严重，许多也因此被关停。李江提醒，即使再便宜，接手这样的土地项目也要三思而后行，”整个要换土，地挖多深都不知道。”新项目的成本被加大。
英国前首相丘吉尔有一句名言：”悲观者在每一个机会里看到困难，乐观者在每一个困难里看到机会。”李江博士表示，虽然在美国做土地开发存在诸多风险，但成功的开发商仍大有人在。笔者则认为，智者或许兼具悲观者与乐观者的特征，既能提醒自己在机会里看到风险，又总能在困难里看到机会，也因此才能立于不败之地，或少走弯路。◇
