作者 宿泱韫
路透北京5月18日 – 新冠肺炎疫情在中国的缓解，加之央行多次降准并下调LPR利率、各地稳楼市政策不断，中国房地产市场4月开始走出疫情阴霾，销售、投资复苏，房价环比涨幅创半年新高，而从5月上半月来看，楼市小阳春仍在持续。
从政策面看，需求端放松仍鲜见，但同时各地人才政策继续频出，此前国务院和发改委已发文，从中长期布局了推进要素市场化配置和新型城镇化重点任务，意味着放低户籍门槛、吸引人才或将是各地稳楼市的主要手段之一。
“疫情影响接近结束，4月房价全面复苏。”中原地产分析师张大伟表示，房地产市场在5月已经过去的两周持续升温，快速收复之前下调的部分，5-6月有望出现持续的小阳春。
他认为，疫情基本平稳，一季度积压的购房者逐渐入市，市场快速恢复，叠加部分二三线城市户籍政策宽松，推动了房地产市场在4月企稳复苏。
路透根据中国国家统计局周一公布数据测算，4月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升5.1%，涨势延续55个月，涨幅续创2018年6月以来最低；环比涨幅则扩大至0.5%，为半年新高。
统计局上周五公布的房地产投资、销售等数据在4月亦明显回暖。前四月全国房地产开发投资同比下降3.3%，较前三月7.7%的降幅收窄；商品房销售面积和销售额同比降幅均大幅缩窄。
随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，经济社会秩序进一步恢复，因疫情积压的住房需求进一步得到释放。”统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，各地继续坚决贯彻落实国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。
经测算，4月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比上涨的有50个（上月为38个），持平的有九个（上月为10个），下跌为11个（上月22个）。
三线城市新房价格环比涨幅居前，孔鹏称这主要受价格水平较低等因素影响；一线城市二手房价环比涨势明显升温，涨幅高达1.1%，北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%和1.7%，广州持平。
张大伟指出，由于各地稳楼市政策力度不同，市场分化仍然存在，房价上涨依然集中在少数热点城市，新建住宅上涨超过1%的有南京、唐山等城市，二手房上涨最明显的集中在成都、沈阳、深圳等。深圳4月二手房价格继续上涨超过1.7%，比3月1.6%的涨幅续扩大。
表：70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅（%）
4月 新建房价指数 二手房价指数
环比(%) 较上月(百分点) 同比(% 较上月(百分点) 环比(% 较上月(百分点) 同比(% 较上月(百分点)
70城* 0.5 ↑0.4 5.1 ↓0.2 0.3 ↑0.3 2.1 ↓0.2
一线 0.2 0 2.9 ↓0.4 1.1 ↑0.6 3.0 ↑0.6
二线 0.5 ↑0.2 5.6 ↓0.2 0.4 ↑0.2 2.2 ↓0.3
三线 0.6 ↑0.4 5.1 ↓0.2 0.2 ↑0.1 2.4 ↓0.4
注：* 为路透测算。
中国指数研究院的百城房价指数显示，4月全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨0.25%，而上月的环比涨幅为0.14%。67个城市环比上涨（上月为56个），32个城市环比下跌（上月37个），1个城市与上月持平（上月7个）。
他们指出，中央总体要求和政策目标仍是稳地价、稳房价、稳预期，各地方政府将在坚持“房住不炒”定位前提下，继续因城施策，根据自身情况进行政策优化和微调，保障房地产市场平稳健康发展。预计未来，在房地产政策主基调依然“稳”字当头背景下，房价走势将总体平稳。
**引进人才**
中原的张大伟表示，4月对于房地产市场影响最大的政策主要集中在人才政策和4月20日的降息政策。在经济逐渐复苏的情况下，全国各地各种力度的人才政策频繁发布，其中相关购房补贴、落户政策成为主要特征，2020年截至日前，全国各地人才政策发布已经超80城市，4月单月就接近30城市。
例如，浙江在4月底发布《常住户口登记管理规定》，进一步放松户籍限制，取消父母投靠落户年龄限制，允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户，宁波亦将全面放宽落户条件，给予舟山户籍人员迁移户口同城待遇等。而4月新房价格涨幅居首的南京市，5月1日起进一步拓宽人才安居政策“惠及面”，将之前“取得硕士学位”享受的买房福利放宽至“本科毕业”，即本科生也可申请人才购房证明。
中金题为《为何推动新型城镇化是“长短皆宜”的政策必选项？》的研报指出，当前形势下，稳就业稳民生需要较大体量的“主动”财政扩张——推进新型城镇化可以在短时间内承载较大规模的政府主导投资。主动财政扩张虽然在纾困、促销费、以及减税降费等领域都有空间，但加强政府主导的投资可能仍是达到财政扩内需力度的必要选项。
他们称，虽然中国表观城镇化已近六成，但是中国户籍城市化率和“大城市化率”均远低于这一水平，户籍城市化及现代都市圈发展滞后，且部分城镇基础设施建设仍有短板，均对实现消费扩容、产业升级、及生产力提升等中长期目标形成制约。切实推进新型城镇化所需的户籍、土地、社保和财税体制改革，在当前环境下更有紧迫感。
制度建设之外，补齐相关基础设施的“短板”于要素改革和城镇化进程的有序推进也将起到至关重要的作用。基建投资应从提高城市群通勤能力，实质扩张核心城市承载力，以及防治“大城市病”等方面进行规划设计，具体包括城镇轨道交通、旧区改造、政府补贴住房，环保及清洁能源，水利设施，油气管廊，医疗、教育、文体、养老设施等领域。
中金首席中国宏观经济分析师易峘上周在一次媒体会上称，现在支持基建不是大家通常想的基建，支持地产也不是以往那种需求端放松的方式，农地试点、提升大城市租房供给等供给侧是突破口。
中国国家发展改革委4月已发布2020年新型城镇化重点任务，将督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。
中国国务院此前下发意见推进要素市场化配置，矛头直接指向最关键的土地、劳动力、资本要素、技术要素等方面。在土地方面，提出推动农村集体经营性建设用地入市；调整完善产业用地政策；鼓励盘活存量建设用地。深化户籍改革，推动城市群户籍准入年限同城化累计互认。
