老龄化将成中国楼市衰退的主要推手

曾经炙手可热的中国房地产市场在2014年上半年发生了转折性的变化,然而进入下半年以来,利好的消息频频传来。最近有媒体报道,受货币信贷政策叠加效应的推动作用,楼市隐隐约约出现了变化的迹象。中国的楼市未来是否会重现”人傻钱多”的暴利时代?答案显然是否定的。
楼市松绑的意义不大

中华博士会秘书长、著名财经评论员刘艳在近期接受内地媒体采访时表示,中国的楼市显然已经走进一个”新常态”。无论行政干预如何对中国的楼市进行调控,其实决定权是在于老百姓手里的钱袋子。

2014年以来,中国陆续有城市以比较含蓄的方式取消限购政策,截至9月底,全国46个限购城市中,只有北上广深和三亚5个城市仍然在执行限购政策,其他城市均已给楼市松绑,但从总体看,对房地产市场的影响并不是很大。

对此,刘艳表示,现在的状况,楼市松不松绑已经不再敏感,因为真正松绑那些城市的房价并没有一飞冲天,只不过大家从观望变成了密切关注,关注后面还会不会有新的措施。也就是说,中国的楼市最终归根结底不是由行政干预来决定的,最终是要由老百姓手里面钱袋子来决定的。

刘艳还强调,如今楼市松绑这种行政干预政策已经不会对楼市产生极大刺激了,2008年、2009年的时候,基本上任何一个政策松口,楼市马上就暴涨,今天不会了,所有人对楼市价格的预期降低了,在这种情况下,无论是松绑还是限购,老百姓都会相对理性看待。

中国购房适龄人口2015年达峰值

此外,内地媒体《第一财经日报》日前发表分析文章称,中国房地产市场的衰退格局已经确立,从人口结构去分析更是如此。以下为文章节选:

购房适龄人口2015年达峰值

分析房地产需求,相对于劳动年龄人口,还有个更精确的指标,即购房适龄人口(25~49岁)。

根据2010年全国人口普查数据,2010年中国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

从城镇人口看,2012年中国城镇购房适龄人口为3.28亿人,2016年约为3.35亿峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

再来看农村的城镇化人口,按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算,2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型,在2017年前,农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人,2030年下降到只有400万人的水平。

另外,申银万国研究报告指出,20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降,而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年,年均增速达到10%,而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是,2005~2009年,全国住宅销售面积的平均增速是17%,而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说,从2015年左右起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生了重大改变,甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之,无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化,还是购房适龄人口的趋势,对于房地产需求而言,都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

危险的信号:海外案例

结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求,人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。

虽然是个中长期影响因素,但一旦缓慢的量变向质变完成转化后,效应将是惊人的。从国际上看,劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

远的有,日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有,美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向。

摘自多维新闻网