【美洲华联社12月8日洛杉矶报道】在美国司法部对全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR））的销售行为进行反垄断调查之后，加州协会（CAR）将于下周发布一份最新的房地产购买协议，该协议可能会颠覆购房者经纪人的佣金支付方式。
据MortgageGrader.com报道，CAR的新购买协议（称为RPA）在其“卖方向买方经纪人付款”部分中包含了一个复选框，该复选框显示“买方已签订书面协议以补偿买方经纪人”，措辞难以理解。该协议还包含了卖方已同意支付债务的语言……除非另有约定。
这是在行业内是全新的，从销售代理到抵押贷款经纪人，很多人都从未见过。
加州房地产经纪人协会总法律顾问June Barlow表示，更新后的RPA旨在提高透明度，以应对美国司法部（U.的反垄断指控。
在CAR的最新RPA发布两年前，司法部于2020年提出投诉，称其母公司全美房地产经纪人协会对其成员之间的竞争施加了“非法限制”。
司法部的投诉于2021年7月撤回，以便该机构采取进一步行动，该投诉将要求NAR及其当地协会：
-修改其规则，并就代表购房者的经纪人佣金向购房者提供更大的透明度；
-停止谎称买方经纪人服务是免费的；
-取消禁止根据买家经纪人佣金水平过滤多个上市服务的规则；
-改变其规则和政策，仅限NAR关联的房地产经纪人访问锁箱（lockboxes）。
RPA中的新语言实质上为如何分割房屋销售佣金打开了更多选择的大门；这也为买家支付经纪人佣金打开了大门。
资深抵押贷款经纪人Jeff Lazerson表示，此前，佣金通常由卖方支付。例如，4%给卖方代理人，2%给买方代理人。购房者和卖房者通常不知道各自的收入，除非他们告诉客户。但根据我的经验，当买方佣金较低（比如1%或2%）时，许多房地产经纪人甚至不会向潜在买家展示房产。特别是当其他房产以2.5%或3%的佣金提供给买方时。
他说，除了经纪人之间的佣金冲突之外，购买协议的这一变化可能会破坏购房者获得住房所有权的机会，因为抵押贷款贷方不允许房地产佣金进入抵押贷款。而且，在实践中，这有可能违反联邦和州公平住房法，因为它涉及黑人和西班牙裔购房者。稍后将详细介绍这些问题。
他还表示，除了首付款和其他交割成本外，如果卖方或其上市代理人不同意在交割时向买方代理人付款，购房者还面临着聘请自己的买方代理人的真正财务挑战。是的，对于他们感兴趣的每一个单独的房源，买家也可以直接联系卖家的房源代理。然而，这存在着内在的利益冲突，因为上市代理不可能同时为卖方和买方尽最大努力。是的，购房者雇佣并支付自己的经纪人也是一种选择，尽管很少使用。
加州房地产经纪人协会副总裁兼助理总法律顾问Gov Hutchinson表示：“在加州，买家经纪人协议的使用并不普遍。”。
在实践中，尽管卖方总是在代管结束时通过销售收益间接向买方代理人付款。在我35年的抵押贷款经验中，我从未读过RPA，其中添加了附录或措辞，表明买家正在支付自己的代理佣金。
此前，通常的做法是上市代理或经纪公司与买家的代理或经纪机构分享一定比例的佣金。例如，假设卖家的上市代理收取5%的销售佣金，上市经纪公司和买方经纪公司在收盘时各自获得销售价格的2.5%。
Keller Williams Realty的Bram Klein表示：“这是一个有75年历史的商业惯例。”。“我们的许多首次购房者都很难只花3.5%的钱在橙县买房。
如果佣金转移给买家呢？
Bram Klein说：“这只是增加了他们的财政负担，可能会推迟几个月或几年购买。”。
考虑一下首次购房者以40万美元购买房屋所需的最低成本。3%的折扣是1.2万美元。假设非经常性和经常性（财产税和房主保险）成本达到6000美元。假设购房者的经纪人希望获得2.5%的佣金（事实上，佣金是可以协商的）。
如果卖房者或挂牌经纪人不向买方支付1万美元的佣金，那么买方必须支付2.8万美元而不是1.8万美元。这意味着有56%的钱要拿到桌子上。
显然，这些增加的美元（首付款、成交成本和佣金）随着房价上涨而飙升。买家经纪人表示，80万美元的房子支付2%的费用可能会让买家损失1.6万美元。
CAR的律师Barlow认为，在卖方继续向买方支付代理佣金方面，最新的RPA不会有太大变化。“至少在早期（不会有太大变化）。”
Goldstein，Borgen，Dardarian&Ho律师事务所合伙人Anne P. Bellows表示：“要求买家自掏腰包支付买家的代理佣金将给低收入买家带来额外的障碍。”“反过来，这可能会不成比例地伤害黑人和拉丁裔家庭寻求者，他们平均来说面临着更大的负担能力挑战。”
Anne P. Bellows说：“对有色人种有不同不利影响的住房做法可能违反联邦《公平住房法》和加州《公平就业和住房法》。”“在某些情况下，如果这种做法是实现重要商业目的所必需的，并且没有可行的替代方案可以减少歧视性，被告可以避免承担责任。”
Barlow说：“我们正在尽最大努力避免这种情况发生（不同的影响）。”“这是我们无法控制的。”
