【美洲华联社5月5日讯】据华尔街日报报道，拜登主政时期一项慷慨的补贴政策曾帮助拖欠房贷之人保住自己的住房，但该政策近期已被缩减。止赎房屋数量激增是此举负面影响的初步迹象。
根据Attom的数据，3月份美国进入止赎程序的房屋数量较上年同期增加28%。止赎数量目前仍低于2019年的水平，但这种情况可能不会持续太久。
拥有联邦住房管理局 (Federal Housing Administration, 简称FHA)房贷的房主如果陷入财务困境，可以申请一项被称为“部分索赔”(partial claim)的补贴，以结清房贷欠款。一些借款人还可以进行贷款修改，将月供调整至更可承受的范围内。
疫情期间，美国住房及城市发展部(Department of Housing and Urban Development)取消了借款人获得此类部分索赔次数的限制。唯一的限制是，索赔总额不能超过房贷未偿余额的30%。
许多使用该项目的人确实处于困境之中，但也有人在钻空子。咨询公司Assume Loans的执行合伙人马克·麦克多诺(Mark McDonough)在公开文件中发现了一些房主反复申请该补贴的情况。
2019年，马萨诸塞州沃本一名买家购买了一套价值43万美元的房屋，自2021年以来，该买家已获得五次部分索赔，总额达9.6万美元。这些欠款最终必须结清——它们作为次级留置权被计入房贷余额，在贷款到期、再融资或房屋出售时偿还。
然而，由于欠款不产生利息，这位房主实际上在房贷存续期内获得了一笔9.6万美元的无息贷款。
在特朗普政府收紧相关规定后，这种情况已不复存在。自去年10月以来，借款人每两年只能申请一次部分索赔或贷款修改。在获得政府帮助结清任何欠款之前，他们还必须连续三次偿还房贷。这一规定是为了确保他们有能力在较长期内偿还贷款。无法达到这一标准的借款人将开始出现在止赎数据中。
即将到来的强制抛售潮对美国房价来说是坏消息吗？这要视情况而定。FHA房贷中的财务困境较为严重，许多首次购房者和低收入美国人通过这种方式获得住房融资。但这些风险较高的贷款仅占美国所有未偿房贷的十分之一左右。
Reverse Engineering Finance创始人约翰·科米斯基(John Comiskey)表示，截至3月份，有11.6%的借款人拖欠贷款。他追踪了Ginnie Mae房贷支持证券数据中800万笔未偿FHA贷款中的700万笔的表现。实际比例更高，因为一些问题最严重的房贷被移出了MBS贷款池。
在与贷款服务专业人士交谈后，科米斯基认为，在严重拖欠贷款的FHA借款人中，最高有一半可能无法连续三次偿还房贷，从而无法符合新规则下的救助条件。如果发生这种情况，他预计在未来12到18个月内，将有约25万人通过自愿出售、止赎或折价出售失去住房。
“这里的情况是，人们在过去五年里一直处于困境，但损失缓解措施阻止了市场自然出清的周期，”科米斯基说。“大坝后面的洪水必须释放出来。”
根据购房地点的不同，一些严重拖欠贷款的借款人可能会被幸运眷顾。在房价仍在上涨的地区，房主可能已经积累了足够的“意外净值”，使他们能够以足以结清债务的价格出售房屋。
沃本那套价值43万美元的房屋现在有超过50万美元的未偿房贷（包括欠款）。Assume Loans的麦克多诺表示，由于当地房地产市场行情火爆，该房产可能会以62.5万美元的价格售出。
但佛罗里达州利县的另一处房产表明，在房地产市场已经疲软的地区，止赎可能会压低当地的房屋价值。
2022年以39.4万美元从房屋建筑商D.R. Horton购买的一套新建单户住宅，在房主陷入困境后，于今年早些时候被止赎。现在该住房以27万美元的价格重新挂牌出售。这种止赎情况对该社区的房屋价值来说是个坏消息。Zillow的数据显示，今年早些时候，附近一套面积相似的房屋的买家支付了37.6万美元。
止赎对失去住房的人来说将是痛苦的，对他们的邻居来说可能也是如此。
